Капитальный объект или нет: ожидание и реальность

Законодательство не дает четких критериев и границ в определении объектов капитального строительства – именно эти белые пятна и вызывают многочисленные споры и недопонимания. Как быть? Разбираемся с Дмитрием Журавлевым, руководителем компании «Кировпромбезопасность»

Очень часто встречающийся вид экспертиз – определить, является ли строение объектом капитального строительства (то есть, объектом недвижимости), или нет.
Согласитесь, есть огромная разница – это объект недвижимости, или временный переносимый. Начиная от разницы в предъявляемых градостроительных и строительных нормах, заканчивая вопросами права собственности, налогообложения и других юридических и экономических нюансов.
Между тем, существующее законодательство не дает четких критериев и границ в определении объектов капитального строительства – именно эти белые пятна и вызывают многочисленные споры и недопонимания. Зачастую неправильная трактовка приводит собственников к значительным проблемам – штрафы, судебные разбирательства, запрет на эксплуатацию или любые действия с объектом.

Объект капитального строительства: что гласит закон

В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ (№190-ФЗ от 29.12.2004 г.), объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из законодательного определения следует, что к объектам капитального строительства следует относить любые здания и сооружения, не относящиеся к временным. В действующем законодательстве единое установленное нормативное определение временных зданий и конкретный перечень их типов и видов отсутствует.
В действующих нормативных документах имеется несколько понятий и определений, так или иначе связанных по смыслу с временными зданиями и сооружениями (например – нестационарный торговый объект, временное здание на стройплощадке, сооружения пониженного уровня ответственности, и т.п.). Но эти определения носят узкий прикладной характер.
Исходя из отсутствия единого понятия «объект капитального строительства» в действующем законодательстве определение принадлежности каждого конкретного объекта к объектам капитального строительства носит оценочный характер и должно оцениваться индивидуально для каждого конкретного объекта, исходя из его особенностей.
На основании анализа действующего законодательства и исходя из самой сути понятия можно сделать вывод, что временные здания должны обладать одним из двух признаков (или обоими сразу):

1. Временное здание должно являться движимым имуществом, то есть должны отсутствовать классификационные признаки объекта недвижимости.
2. Временное здание должно возводиться на определенный ограниченный срок и носить, как правило, вспомогательный характер.

В соответствии со ст.130 Гражданского Кодекса РФ (№51-ФЗ от 30.11.1994 г): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Рассмотрим эти нюансы по отдельности.     
Прочность связи с землей определяется как физически (конструкция фундамента такова, что грунт основания непосредственно участвует в обеспечении несущей способности и устойчивости фундамента), так и технологически (фундамент расположен в грунте основания таким образом, что его демонтаж возможен только при производстве земляных работ, с восстановлением грунтового основания после демонтажа). Также признаком прочной связи с землей может быть постоянная связь объекта с наружными стационарными инженерными сетями. 
Следующее положение, а именно: «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» подразумевает собой оценку именно ущерба назначению здания при перемещении, то есть оценку возможности вторичного использования конструкций здания после демонтажа и оценку затрат на восстановление и замену конструкций, не подлежащих использованию после перемещения. Другие затраты (демонтажные, монтажные, транспортные расходы) в оценке ущерба не учитываются.
При этом ст. 130 ГК РФ не дает разъяснения и количественной оценки соразмерности/несоразмерности ущерба.

Когда без оценки экспертов не обойтись

Отметим, что объект капитального строительства изначально должен создаваться как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами (действующими на момент строительства) порядке, то есть должно быть получено разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания, земельный участок должен быть выделен под строительство и соответствовать требованиям, и т.п.
Как видите, признаки объекта капитального строительства (объекта недвижимости) вроде бы и определены, но каждый из них не является конкретным и допускает субъективное толкование. К тому же, каждый объект недвижимости по-своему уникален и его нужно рассматривать индивидуально, со всеми нюансами. В этом случае без экспертов не обойтись.

Наша компания успешно решает такие задачи, опираясь на большой инженерный опыт и наработанную судебную практику. Если такая задача стоит у вас – обращайтесь, непременно поможем разобраться! 

 г. Киров, ул. Профсоюзная, 1  (БЦ «Кристалл»), офис 1105
 8 (8332) 21-51-50, 8-900-526-06-19
 kpb43.ru
 kirovprombez

Реклама. ООО «Кировпромбезопастность»