Как не стать жертвой юридических ловушек

_{Елена Синицына, юрист, директор ООО «Юридическое бюро «Земля и право»}

За годы юридической практики нередко сталкиваюсь с неразрешимыми ситуациями, так называемыми «юридическими ловушками», которые нельзя разрешить - в них можно только не попасть. Сегодня о таких ситуациях из практики.  
 
 Собственник работающего магазина решил расширить его площадь за счет выдвижения на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. А земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом – это придомовая территория, являющаяся общедолевой собственностью всех собственников жилых и нежилых помещений в этом доме. Или собственнику магазина нужно совершить какие-то действия с использованием общей наружной стены дома (например, вентиляционную трубу вывести).   
В ст. 36 Жилищного кодекса однозначно сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия 100% собственников помещений в данном доме.  

Поэтому, когда мы располагаем свое крыльцо или пристрой на придомовой территории, разбираем хотя бы несколько кирпичей из общей стены дома, мы тем самым уменьшаем площадь имущества, оставшуюся в собственности остальных.  

Другая ситуация: человек купил квартиру на первом этаже с целью перевода ее в нежилое помещение и размещения в нем офиса, магазина, салона. Требуется организовать отдельный вход в это помещение. 

В описанных ситуациях мы сталкиваемся с необходимостью согласовывать свои действия со всеми собственниками жилых и нежилых помещений в этом многоквартирном доме, поскольку мы затрагиваем имущество общего пользования – земельный участок, общую наружную стену дома (которую мы будем разбирать для устройства входной группы или пристроя). 

Именно поэтому самый сложный этап вышеописанных процедур - это именно получение согласия 100% собственников помещений в доме.  

Основная проблематичность подобных ситуаций – императивность, категоричность требования 36 статьи Жилищного кодекса РФ. Если кто-то из жильцов отказал вам в согласовании перевода квартиры в нежилое, увеличении площади магазина, по причине того, что вы ему просто не симпатичны, то вы не сможете выйти в суд и доказать факт безопасности ваших действий с помещением, соответствие требованиям СНиПов, СанПинов, противопожарным нормативам.  

Например, я занимаюсь в т.ч. земельными спорами по границам земельных участков. Собственник земельного участка  межует свой земельный участок, уточняет границы и проходит процедуру согласования границ его земельного участка с собственником соседнего участка. А собственник соседнего, смежно расположенного земельного участка возражает против  прохождения смежной границы их участков именно в такой форме. Он, например, считает, что граница должна проходить на 1 метр левее или правее.  

В подобных конфликтных ситуациях законом предусмотрен механизм разрешения спора в суде. Один собственник будет требовать установить границу участков по его варианту, второй собственник будет возражать и доказывать, что его возражения имеют под собой некие основания (например, документы, подтверждающие его точку зрения), а не просто он к своему испытывает неприязнь.  

В нашей же, вышеописанной ситуации, с собранием собственников в многоквартирном доме по поводу распоряжения общего имущества путем уменьшения – такого права у того, кто пытается что-то согласовать (перевод квартиры, расширение магазина)– нет. Даже если одному человеку в доме просто не нравится его лицо – он ничего не сможет сделать и реализовать свой проект.  

Хотя логически нужно было бы дать возможность ему доказывать в суде законность, безопасность и иных характеристики своих действий по поводу общего имущества. А его противникам – доказывать обоснованность своих возражений.  

На практике же мне трудно обьяснить моему клиенту, почему от решения пенсионера, проживающего в 321 квартире зависит  – разрешат ли моему клиенту из квартиры 2 перевести квартиру в нежилое помещение и открыть, например, косметологический кабинет.  При условии соблюдения моим клиентом всех санитарных, технических, противопожарных норм, получения лицензии.   

Хорошо еще, если клиенты приходят советоваться со мной ПЕРЕД  желаемыми действиями, а не после того, как вложат деньги в покупку проблемного обьекта или подготовят проект реконструкции  за большие деньги.  Я уже не говорю про тех, кто выполнил реконструкцию помещения без согласования и после этого получил судебное решение с обязанием «вернуть все в первоначальный вид».  

Именно поэтому прежде, чем вкладывать свои ресурсы в собственность, изменение которой подлежит согласованию со другими собственниками помещения, необходимо изначально оценить возможность получения их согласия. Для этого стоит подобрать человека с опытом проведения общих собраний собственников с целью обеспечения лояльности жильцов для дальнейшего сбора подписей и внесения изменений в имущество, находящегося в общедолевой собственности.