Ипотека подняла цены и популярность «вторички»

В Кировской области почти на четверть выросло количество зарегистрированных ипотечных сделок, такой вывод можно сделать на основе отчета Росреестра за 2018 год. Однако, скорее всего, изменяются лишь источники финансирования жилищного строительства, поскольку это ведомство отмечает снижение количества заключенных договоров долевого строительства. Этот вывод подтверждают и оценки представителей стройиндустрии, они достаточно пессимистично оценивают ситуацию на рынке жилья.

Комментарий:

Игорь Вохмянин, председатель правления ассоциации «Союз строителей Кировской области»

– Строительные организации не ощутили увеличения количества ипотечных сделок. Под залог недвижимости могут финансироваться и покупки на вторичном рынке. Риэлторы даже обращают внимание на то, что продажи на вторичном рынке сейчас идут лучше, чем реализация «первички». Это, скорее всего, говорит о перетоке покупателей именно в этот сектор.

Спрос на жилье

В последний год вообще произошло изменение структуры спроса на рынке жилья. Раньше были востребованы бюджетные квартиры-студии. Но сейчас очень большое количество невостребованного подобного жилья.

Семьи уже нажились в студиях, а подпитки из числа переезжающих из районов нет. Люди просто хотят переехать в нормальную квартиру. Спрос склоняется в сторону увеличения количества комнат. А новое жилье с первичного рынка для многих дороговато.

Растет доля индивидуальных домов. Но этот сегмент фактически не влияет на улучшение ситуации для строительных организаций. Большинство частных домов возводятся частным способом. Здесь задействованы другие механизмы, что и ограничивает влияние на отрасль.

Второй фактор — наблюдается рост спроса на жилье высокого класса в центре Кирова. Из-за дефицита площадок и высокого спроса в этом сегменте мы наблюдаем рост цен. Поэтому, хотя статистика и фиксирует рост стоимости квадратного метра, в большинстве случаев цена предлагаемых квартир не растет. Спрос просто переориентируется на более дорогие квартиры. Это привело к своего рода статистической коллизии. Средние показатели растут, но цены в каждом отдельном ценовом сегменте практически не меняются. Не все так просто и с точки зрения нормативных условий.

Эскроу-счета и нормативный хаос

Буквально на днях строители обсуждали ситуацию с введением счетов-эскроу с представителями «Сбербанка». Это пока единственный в области оператор подобных счетов. Мы не представляем, как даже такая мощная кредитная организация справится с наплывом дольщиков. По нашим прикидкам, в день может приходить до 500 человек. У остальных банков пока нет допуска к осуществлению этих операций. Полагаю, что у дольщиков все-таки не возникнет серьезных проблем. Но у строителей они обязательно будут. Все дополнительные издержки, связанные с этой системой так или иначе найдут свое отражение в цене квадратного метра.

Что касается программ по расселению из аварийного жилья, то она продолжает функционировать. Но существующие нормативы существенно ограничивают ее влияние на спрос на рынке жилой недвижимости. Более того, недавно введенные новые нормы еще больше усложнили участие строительных организаций в таких проектах.

После кризиса 2008 года была реализована масштабная программа переселения, которая позволила серьезно снизить навес из нереализованных квартир, расчистить рынок. Это дало толчок для развития строительства и позволило выйти к 2014 году на очень высокие показатели по количеству построенного жилья. Действующие госпрограммы не позволяют достичь таких позитивных результатов.

Пока отрасль находится под все более ужесточающимся нормативным прессом. Мы порой не успеваем не только подготовиться к изменившимся нормам, но даже прочитать изменения, как уже принимаются новые поправки. Порой кажется, что чиновники и депутаты соревнуются в том, как бы усложнить жизнь строителей и усугубить кризис в отрасли.
Когда закончится кризис

Не буду пытаться угадать, удастся ли добиться целевого показателя в 550 тыс кв. м. жилья, который установлен региональным правительством. Возможно, если он не будет достигнут, это даже позитивный фактор. Сейчас на рынке огромное количество непроданного жилья, на миллиарды рублей. Отрасль не может бесконечно строить невостребованное жилье.

Ситуация в строительстве — это результат многолетнего сокращения реальных доходов населения. Это самый серьезный кризис строительной отрасли за последние десятилетия. Если раньше в сложные периоды пусть и были определенные финансовые проблемы, но была работа, то сейчас нет ни денег, ни работы.

Тем не менее, сейчас есть отдельные позитивные тенденции, которые позволяют надеяться, что к 2022 году не только жилищное строительство, но и весь строительный комплекс региона начнет выходить из сложной ситуации и восстанавливать докризисные объемы работ.