Екатерина Орешкович, председатель совета директоров ГК "Руснедвижимость": Если государство не вмешается в политику банков, объем ипотечного рынка сократится на 20-30%

Меня, как эксперта, в последнее время стали многие спрашивать: «Что происходит с рынком недвижимости, какая будет цена, будет ли расти ипотечная ставка?» 

На рынке недвижимости сейчас несколько трендов. С одной стороны, к концу 2018 он испытывал оживление, потому что выбрался из нижней точки баланса спроса и предложения, и возникший после кризиса естественный дефицит жилья на рынке стал толкать цену на квадратные метры вверх, приводя в возбуждение спрос.

На фоне низких ипотечных ставок, 8,5-9,5% годовых, которые «вдохновили» с середины прошлого года людей на приобретение жилья, казалось бы, рисовалась радужная картина по устойчивому росту рынка недвижимости в 2019. С другой стороны, в 2018 году государство принимает одновременно 2 непопулярных меры, влекущих рост цен на жилье и рост ипотечной ставки. 

Так, летом 2018 были приняты поправки в 214 ФЗ о возможности продажи застройщиками физлицам с июля 2019 жилья только в состоянии полной готовности, введении счетов ЭСКРОУ, на которые застройщики могут принимать деньги населения. В то же время, в 2019 поднялись цены на стройматериалы, выросла ставка НДС, а банков, которым позволено открывать застройщикам счета ЭСКРОУ, практически не оказалось. Теперь в первичном секторе наблюдается не только дефицит квартир и резкое снижение числа легитимных застройщиков, но и олигополия аккредитованных банков. Все эти факторы, по идее, приведут к неизбежному росту цен и снижению доступности первички, которая спровоцирует вверх цены на вторичку. По разным прогнозам, цена на новостройки должна в 2019 вырасти на 15%, а то и больше. Предотвращая этот факт, Правительство РФ инициирует в конце 2018 поднятие ключевой ставки ЦБ РФ, в результате чего, основные игроки подняли ставки по ипотеке. На фоне снижения покупательской способности и повышающихся цен на жилье, эти действия со стороны государства выглядят, как минимум, странно, так как ведут к откату рынка недвижимости на уровень 2017 года. 

Банки продолжают говорить о повышении ипотечной ставки. Есть прогноз, что ставка по ипотеке может увеличиться до 12% годовых. Понятно, что повышая ключевую ставку, государство пытается предотвратить резкий рост цен на жилье в 2019, ослабляя спрос, но растущие издержки застройщика все равно не позволят удерживать цены на прежнем уровне. 

В результате, что может произойти?

1. Если государство не вмешается в политику банков и не будет компенсировать им ставку, то объем ипотечного рынка и количество сделок на рынке недвижимости сократится в 2019 на 20-30% по сравнению с 2018.

2. Если государство вмешается, и, например, к середине года снова понизит ключевую ставку ЦБ РФ, объем рынка 2019 может остаться на уровне 2018 и/или прибавить 5-10 %. 

Как вести себя обывателю, кто задумал купить недвижимость в 2019?

Не терять времени и сделать это, по возможности, в первом полугодии, а еще лучше в первом квартале, чтобы приобрести жилье по приемлемой цене и с доступной чтавкой по ипотеке. В настоящий момент, ставка все еще остается доступной, на уровне 10-10,5% годовых, однако, она точно еще будет повышаться. Как вести себя продавцу? Если сделка альтернативная, т.е. продавая свое, вы покупаете другое, сделку надо делать сейчас, не выжидая, так как в этой сделке вы, прежде всего, покупатель и ваша продажа жилья обусловлена покупкой, а для покупателя сейчас ситуация, напоминающая прыжок в последний вагон уходящего поезда. Если вы продавец, и ничего взамен не покупаете, оцените класс жилья, которым вы владеете, так как не все жилье будет расти в цене в 2019. Росту по цене подвержены только молодые квартиры класса С (эконом класса), если вы владеете недвижимостью класса А или В и сейчас находитесь в стадии продажи, продавайте, т.к. в этом секторе рост цен не ожидается, более того, цены на этот класс жилья продолжают медленно стагнировать, и в отдельных городах - дешеветь.