Капитальные заблуждения: топ-3 мифа о капремонте

_{Фото: журнал «Меркурий»}

— Как говорится, дьявол кроется в деталях. Разберем три наиболее распространенные проблемы с капремонтом зданий, которые можно решить с помощью обследования и экспертизы, — Дмитрий Журавлев, директор компании ООО «Кировпромбезопасность».

Капитальный ремонт – плановая процедура, призванная устранять текущий износ здания и продлевать срок его службы. При этом не должны меняться параметры здания (площадь, этажность и т.п.) и не должны затрагиваться несущие конструкции (за исключением замены их отдельных частей на новые), иначе это уже – реконструкция. Вроде бы все просто. Но дьявол, как всегда — в деталях. Пренебрежение которыми может обойтись дорого.

Рассмотрим ниже топ-3 наиболее распространенных проблем с капремонтом зданий, которые можно решить с помощью обследования и экспертизы:

1. Капремонт, текущий ремонт или реконструкция?

Это все совершенно разные, хоть и пересекающиеся, виды работ. Определение каждого из них указано в Градостроительном Кодексе РФ. И тут зарыта «первая собака». Термины в законодательных актах настолько размыты и неконкретны, что во многих случаях неспециалистам сложно отнести работы к конкретному виду. Например, ремонт оштукатуренных фасадов может относиться как к текущему ремонту, так и к капитальному – зависит от нюансов. Переустройство входных групп для обеспечения доступа инвалидов тоже может быть и капремонтом, и реконструкцией.

Судебные споры касательно неправильного определения вида работ проходят регулярно.Ведь разница огромна! Для каждого вида работ своя процедура проведения и согласования, свой комплект разрешительной документации, свои требования. Капремонт не требует проектной документации и получения разрешения на строительство, а при реконструкции – уже извольте. Как итог – штрафы, потеря времени, переделки.

Экспертиза перед проведением работ позволяет четко определить к какому виду будут относиться планируемые работы, какая документация для этого нужна, и какой порядок действий. Не пренебрегайте этим!

2. Комплексный или выборочный?

Все понимают, что комплексный капремонт куда лучше выборочного, когда отдельный ремонт крыш, фасадов, фундаментов, коммуникаций растягивается на десятилетия (на примере капремонта МКД). Однако, юридические и экономические реалии таковы, что поэтапный капремонт является основным способом. 
В большинстве случаев при таком подходе жители домов никогда не живут в полностью благоустроенном жилье. Вроде крышу починили, но стены промерзают; через несколько лет утеплили стены, но водопровод и канализация протекают; через 15 лет добрались и до сетей, но крыша к тому моменту снова уже дырявая.

Бывает и хуже. Заменили систему отопления, но не утеплили стены и чердак. Отремонтировали стены и крышу, но оставили фундаменты, и вот уже спустя пару лет новые трещины в свежих стенах.
Эффективное планирование этапов работ и распределение средств возможно только на основе анализа текущего состояния конструкций и коммуникаций здания и видения всей картины целиком.

Именно эту проблему и решает комплексное обследование здания перед капремонтом.

3. Исходные данные

Ну и, конечно, обследование перед капитальным ремонтом необходимо для сбора полных и достоверных исходных данных:

•  Уточнение конструктива и планировочного решения здания. Чаще всего никакой документации на здания не сохранилось. Нужно понять какие конструкции являются несущими, где они расположены, определить узлы соединения конструкций и т.п.
•  Обмерочные чертежи здания (планы этажей, разрезы, фасады, схемы конструкций). В отличии от документации фактические обмеры будут точными и детальными.
•  Ведомость дефектов и повреждений с рекомендациями по устранению. Важно не только что ремонтировать, но также как и чем. Именно здесь закладываются основные затраты.
•  Ведомость объемов работ и локальные сметы. Самая важная часть – эксперты по результатам обследования более точно учтут все необходимые работы, расценки и коэффициенты, чем это сделает сторонний сметчик по результатам простого осмотра.

Наша компания занимается комплексным обследованием зданий и сооружений перед капремонтом, а также разрабатывает необходимую проектно-сметную документацию на все виды работ по капитальному ремонту, включая проведение государственной экспертизы смет. 

 г. Киров, ул. Профсоюзная, 1  (БЦ «Кристалл»), офис 1105
 8 (8332) 21-51-50, 8-900-526-06-19
 kpb43.ru
 kirovprombez