Мошенники не пройдут: Кто защитит от обмана со стороны организаций ЖКХ?

Приняты поправки в Жилищный кодекс, призванные защитить собственников жилья от фальшивых ТСЖ и обмана управляющих компаний. Будут ли эти шаги действенными? И повлияют ли новые правила «жилищного устройства» на тех, чьи офисы находятся в жилых помещениях? Проводимые проверки зачастую выявляют невыполнение организациями ЖКХ инвестиционных программ, а также случаи необоснованного возложения на граждан дополнительных расходов, нарушения конкуренции, фактов сговора, мошенничества. Доверяй, но проверяй Специалисты прокуратуры города отмечают, что и УК, и ТСЖ сегодня – широкое поле для мошенничества. С лета этого года в стране проводятся проверки организаций ЖКХ на факты нарушений и хищений средств из этой сферы. Киров не стал исключением. По словам Дмитрия Смоленцева, прокурора города, недавние рейды показали, что нарушения в этой сфере носят распространенный характер. Так за истекший период 2011 года прокуратурой города проверено 11 управляющих и обслуживающих организаций. Среди основных нарушений – несоблюдение порядка ценообразования на коммунальные услуги, что приводит к завышению платы на них; непредставление собственника жилых помещений отчетов об управлении домами; нарушения, допущенные при заключении договоров управления и их неисполнение в части осуществления текущего ремонта многоквартирного дома. – Например, при проверке предприятия «Жилкомслужба» было установлено, что указанная обществом плата за горячее и холодное водоснабжение, а также водоотведение с жителей квартир, в которых не установлены индивидуальные приборы учета холодного и горячего водоснабжения (далее ИПУ ХГВС – прим. ред), взималась без применения установленных нормативов, – рассказывает Дмитрий Владимирович. – По 28 постановлениям прокурора Региональной службой по тарифам Кировской области организация «Жилкомслужба» признана виновной в совершении административных правонарушений, предусмотренных ч. 2 ст 14.6 КоАП РФ (нарушение порядка ценообразования). Наказание было назначено в виде административного штрафа в размере 100 тыс. рублей за каждое совершенное правонарушение. В итоге, общая сумма штрафа вылилась в 2 миллиона 800 тысяч рублей. Всего по результатам проверок прокуратурой города внесено 5 представлений. В связи с нарушением порядка ценообразования возбуждено 55 производств по делам об административных правонарушениях порядка ценообразования. По результатам рассмотрения 42 из них назначены штрафы в сумме от 50 до 100 тысяч рублей. Жизнь собственников изменится Чтобы исправить ситуацию в этой сфере, власти внесли изменения в законодательство на федеральном уровне. Законодатель пытается подтолкнуть собственников жилья в вопросе выражения более активной позиции в своем многоквартирном доме. – До июня 2012 года собственниками жилья должен быть создан совет многоквартирного дома, – объясняет Людмила Санина, зам. начальника государственной жилищной инспекции области. – Советы призваны представлять собственников в отношениях с управляющими компаниями, органами власти и иными структурами и лицами. Участвовать в голосовании и входить в состав Совета могут только собственники квартир и иных помещений в доме (например, помещений под офисы, фирмы, салоны). Таким образом, отстаивать коммунальную справедливость жители и бизнес могут сообща. – Совет будет решать практически все основные вопросы по надлежащему содержанию этого дома, в том числе следить за работой управляющей компании, – продолжает Людмила Санина. – И если в течение календарного года совет многоквартирного дома не будет выбран, то орган местного самоуправления должен будет провести собрание и решить – либо создать совет многоквартирного дома, либо создать ТСЖ. Так законодатель продвигает обязанность собственников активнее создавать ТСЖ. Возможности для мошенников Да и в правилах, касающихся самих ТСЖ, произошло не меньше изменений. Но так ли они однозначны и действительно выигрышны? Иного мнения представитель самого ТСЖ Владимир Кривошеин, председатель товарищества «Наш дом-2009». Пока что он не видит позитивные стороны поправок. – Этой сферой, ТСЖ в частности, уже давно было надо заняться, так как она мало контролировалась и регулировалась, – отмечает он. – Теперь, думаю, поправки чуть отрегулируют отрасль и сделают сферу ЖКХ менее коррумпированной. И, несмотря на то, что мы живем по новым правилам практически три месяца, особой разницы ни на нашей работе, ни на работе и взаимоотношениях с обслуживающими организациями пока что нет. Поправки изменили многое, начиная от процедуры создания, реорганизации и ликвидации ТСЖ, вплоть до контроля. По словам юристов, самые широкие возможности для мошенничества открываются тогда, когда ТСЖ создается на стадии строительства. Принципиальное новшество свежей редакции Жилищного кодекса коснулось условий образования ТСЖ. Отныне в только что построенном доме создавать товарищество собственников не разрешается. – Ранее в стране существовала практика создания ТСЖ в строящихся домах. И это было подспорьем для мошенников, сейчас это правило отменено, – отмечает Елена Савиных, заместитель главы департамента жилищно-коммунального хозяйства Кировской области и начальник отдела реформирования ЖКХ. – ТСЖ создается только когда жилой многоквартирный дом сдан в эксплуатацию. Застройщик сам регистрирует нелегальное ТСЖ, и на момент покупки люди даже не подозревают о том, что в доме уже есть фальшивое товарищество. Более того, теперь застройщикам вообще запрещено участвовать в создании ТСЖ во избежание злоупотреблений. Также определены случаи возможного заочного голосования. – Сначала нужно попытаться провести собрание очно: со всевозможными уведомлениями, повесткой дня, протоколами и пр. И только если это собрание не набрало кворума, приступать к заочному этапу с той же повесткой дня, – говорит Людмила Санина. Эксперты, впрочем, весьма неоднозначно оценивают такой ход. Так как, с одной стороны, провести решение общего собрания станет труднее за спинами жильцов, с другой – это может привести к росту фальсификации. Однако представитель самого ТСЖ с таким домыслами не согласен. – Процедура заочного голосования будет на пользу. И если говорят эксперты о возможных фальсификациях, то отмечу, что по новым же поправкам жильцы всегда могут посмотреть бумаги со всеми решениями и подписями, так как доступ к ним сейчас открыт, – отмечает Владимир Кривошеин. – Процедура облегчит, скажем, выборы того же председателя, так как жители дома очень тяжелы на подъем, и чтобы организовать собрание, нужно приложить достаточно усилий. По задумке властей поправки в Жилищный кодекс должны защитить собственника от мошенничеств и призвать УК и ТСЖ к более ответственной работе. Главное, убеждены эксперты, что действительно сможет повлиять на ситуацию — изменение отношение как собствеенников жилых, так и офисных помещений к «жилищным катаклизмам» и актвиные действия. УК не останутся в стороне Несмотря на то, что большинство поправок в Жилищный кодекс касается ТСЖ, есть о чем задуматься и управляющим компаниям: для них тоже ввели усиленный контроль – еще и со стороны местных властей. Теперь властям такие полномочия дали. Как только собственники, председатель совета дома или правления ТСЖ обратятся к ним с жалобой на управляющую компанию, решения должны быть приняты очень оперативно. Проверка проводится в течение пяти дней. И если факт подтвердится, еще через десять дней власти должны созвать собрание собственников, чтобы решить вопрос о расторжении договора с этой компанией и выборе новой. Проблема в том, что нарушения есть у всех. А поскольку всех не накажешь, не исключено, что факты будут подтверждаться лишь частично, и эта статья будет действовать слишком уж избирательно. Если проблемы собственников и управляющих организаций личным взаимодействием решать не удается, отстоять свои права гражданам поможет государство. Теперь уполномоченный орган исполнительной власти субъекта (который пока не определен) будет по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять, насколько правомерно решение о передаче дома в управление ТСЖ, обоснован ли выбор членов правления во главе с председателем, отвечают ли условия договора управления требованиям Жилищного кодекса, ведет ли управляющий ТСЖ реестр его членов. Что касается юридической ответственности самих членов правления ТСЖ в случае нарушений, то к ней они будут привлекаться только с 2012 года. – В Кировской области более тысячи ТСЖ, – отмечает Елена Савиных. – Поэтому вряд ли их все можно проверить за то время, которое осталось до конца года. Однако, если вы видите, что ТСЖ нарушает закон, можно потребовать смены управляющей организации из‑за невыполнения договора управления многоквартирным домом. Эксперт
О том, как собственнику не попасть в мошеннические махинации, расскажет Дмитрий Смоленцев, прокурор города, младший советник юстиции. Для предотвращения нарушений собственникам необходимо тщательно подойти к определению положений договоров на управление дома. При заключении договора управления собственники вправе требовать информацию о том, какие услуги входят в предмет договора и какова их стоимость. При несогласии с предложениями управляющей организации собственники вправе предложить свои условия договора или отказаться от его заключения. Можете ли привести пример? – При проверке одной из управляющих организаций было выявлено, что в расходы по управлению домом включена оплата услуг сотовой связи и поставка воды в офис, что само по себе норм жилищного права не нарушает, поскольку собственники проголосовали за предложенный размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома. Так получилось из-за отсутствия у собственников помещений интереса к составу и размеру расходов, учтенных при определении размера платы. Как в целом регулируются проверки управляющих организаций? – В отношении юрлиц, ИП, осуществляющих виды деятельности в сфере здравоохранения, образования, социальной сфере, в сфере теплоснабжения, электроэнергетики, энергосбережения и повышения энергетической эффективности, в жилищной сфере, плановые проверки осуществляются на основании закона от 26.12.2008 №294-ФЗ и могут проводиться два раза и более в три года. Согласно ч. 2 ст. 30 ФЗ от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре РФ» проверки исполнения законов проводятся органами прокуратуры на основании поступившей информации о фактах нарушения законов. Это могут быть обращения физ- и юрлиц, публикации в СМИ, иная информация, доступная органам прокуратуры. Проверки осуществляются на основании вышеуказанного закона.