Ловушка для строителей

Полгода назад некоторые кировские чиновники заявляли, что строительная отрасль региона будет работать точно так, как они записали в национальных проектах, хотя рыночная конъюнктура явно намекала на ухудшение ситуации для застройщиков.

Казалось, что они хотят повторить подвиг персидского царя Ксеркса, который приказал высечь море в отместку за гибель своих воинов во время похода на Грецию. Но реальность заставила государственных мужей считаться с собой. Заявления стали куда скромней. Сейчас представители государства вынуждены признавать, что планы ввести в 2019 году 606 тыс. кв. м. жилья уже не будут реализованы. Стройиндустрия  не оправдала статус одного локомотив экономики. 

Владимир Смирнов, председатель правления «Союза строителей Кировской области», генеральный директор «Кировводпроекта»

– Отрасль в этом году испытывает значительные трудности. Хотелось бы понять, как мы будем двигаться дальше и какие нас ждут перспективы, как в жилищном строительстве, так и по национальным проектам.

Нам, строителям и проектировщикам, желательно знать о планах органов власти по реализации нацпроектов на 2020-й и последующие годы. И узнавать это не только из интервью губернатора, где он, например, заявляет, что в области планируется построить 15 детских садов. Нужной для профессионалов информации об этом нет. Тем временем Нижний Новгород уже разместил такую информацию на сайте госзакупок. А у нас конец 2019 года, а мы так ничего и не знаем о планах по Кировской области.

Сейчас открытые конкурсы вновь фактически превратились в аукционы. Цена падает и мы получаем подрядчика, который за половину цены делает то, что можно собственно и сделать за полцены. Буквально на днях организация, заключившая муниципальный контракт на проектирование Куменского водовода вышла на наш институт с предложением сделать всю работу за 30% от стоимости контракта. Насколько я понимаю, в этой организации вообще нет проектировщиков. Во-вторых, ее счета арестованы налоговой службой. Поэтому если даже кто-то согласится пойти к ним на субподряд, они станут «обманутыми дольщиками». Очередной тупик...

Есть другие примеры и частные случаи, которые не позволяют строителям и проектировщикам нормально работать и исполнять обязательства. Так, при проектировании газопровода в селу требуется предоставить отчет об уроне рыбным запасам в соседнем ручье. Его подготовка специализированной организацией и утверждение — до трех месяцев. Стоимость — 150 тысяч рублей. Ущерб составит 2 кг ершей. Мы строим или ерундой занимаемся?

Другая проблема, с которой предстоит столкнуться в скором времени. Минстрой России запустил «технологическую революцию». Уже в 2021 году госорганы и госкорпорации должны будут заказывать проекты, разработанные только на основе BIM*-технологий.  Сейчас в России эту технологию используют только 5% проектных организаций.

Ни одна проектная организация Кирова не может себе позволить его закупить из-за дороговизны. В результате с 2021 году новые школы, детсады и другие объекты проектировать в Кирове будет некому. Нормальным организациям из Москвы и Санкт-Петербурга хватает работы и у себя. Сюда приходят те, кто хотят что-то «выкрутить».

Я считаю, чтобы наша отрасль могла нормально развиваться, министерством строительства должен быть разработан план-график строительства социальных объектов на 2020-2024 годы. Исходя из него, будет понятно какие мощности будут необходимы проектным и строительным организациям для реализации национальных проектов. Нужно составлять лоты так, чтобы предприятия могли получать сразу несколько объектов на несколько лет работы. Это позволяет предприятиям иметь понятную перспективу.

Чтобы выполнять качественно и в срок работы по нацпроектам, нужно через СРО провести предварительный отбор потенциальных подрядчиков. Тогда даже при существующей системе снижение цены будет происходить в разумных пределах: 15-20% — это можно сделать безболезненно для предприятий.

Руслан Бондарчук, министр строительства Кировской области 

– Проблема не только в нашем регионе, но и в стране в целом. Буквально на днях в Москве общался с представителями отрасли из других регионов. Во многих регионах произошло сокращение ввода жилья. Полагаю, что от ваших коллег-строителей вы получаете аналогичную информацию. Не мне вам [членам Союза строителей] рассказывать какая ситуация сложилась на строительном рынке. Есть сложности, о которых я докладывал губернатору.

При этом президентом России поставлены амбициозные задачи. В этих условиях у нас есть только один путь — совместно решать возникающие проблемы. В том числе преодолевать сложности связанные с переходом на эскроу-счета. Нужно перестраиваться  так, чтобы процесс проходил наименее болезненно для всех.

За январь-август 2019 года объем выполненных работ по нашему виду деятельности в Кировской области составил 15,6 млрд рублей. Это 83% к уровню прошлого года. На 1 сентября в Кировской области введено 262 тыс. кв. м. жилья, что составляет 83,5% от аналогичного показателя прошлого года. Ввод жилья в многоквартирных домах составил при этом 77% от аналогичного показателя. 

По данным муниципалитетов и застройщиков, в текущем году планируется ввести около 553 тыс. кв. м жилья, что соответствует уровню прошлого года, но составляет всего 92% от установленного показателя (606 тыс. кв. м.). Стоимость жилья за первое полугодие на первичном рынке увеличилась на 4%.

Сейчас в рамках национальных проектов строится ряд объектов. Мы готовы и далее участвовать в их реализации в рамках не только дорожных и социальных объектов, но и коммунальной инфраструктуры в рамках проектов по развитию территории в целях жилищного строительства. Мы рекомендуем всем застройщикам плотней взаимодействовать с администрацией муниципалитетов по этому вопросу.

Если рассматривать вопрос о совмещении программ переселения из ветхого и аварийного жилья и предоставления жилья детям-сиротам, то тут есть несколько моментов, которые не позволяют их состыковать. И это проблема не только нашей области. Есть и нюанс, что квартиры для детей-сирот сейчас должны составлять не больше 25% в жилом доме. Пока этот вопрос также не решен. 

Юрий Захаров, генеральный директор ООО Специализированный застройщик «Железно»

– Правда на сегодняшний день такова. Задача изменения законодательства  — решить проблему обманутых дольщиков. Недавно на уровне федерального минстроя была озвучена информация, что прогнозируется рост числа обманутых дольщиков. Такой прогноз объясняется тем, что застройщики, более 600 компаний по стране, не могут получить проектное финансирование. Мы наблюдаем некий антитренд. Попытка решить проблему оборачивается еще большей проблемой.

Если вернуться к нашему региону, то у нас до последнего времени был только один банк, который подхватил тему проектного финансирования — это Сбербанк России. Он был единственным, пока не раскачался ВТБ и не вошел в эту историю. 

У застройщиков должно быть понимание тех возможностей, которые дает сотрудничество с тем или иным банком. У меня простой вопрос к кредитным организациям: «Вы планируете конкурировать между собой?». Пока я не услышал, что тот или иной банк может предложить, чтобы сделать проектное финансирование более привлекательным для застройщиков.

Эдуард Москвин, генеральный директор ООО ТК «АСПЕКТ-СЕТИ»

– Стратегия развития строительной отрасли РФ предусматривает создание в регионах законченного комплекса строительных организаций достаточного для реализации стоящих перед субъектом задач. Не на уровне России в целом, а на уровне каждого субъекта. Это не только вопрос создания генеральных подрядчиков. Это касается и субподрядных организаций.

Сейчас отрасль оказалась в условиях падающего рынка. Это нормальная ситуация. Да, большинство новых организаций появляется на растущем рынке, но выживают только те, кто способен работать в условиях стабильного или падающего рынка. Именно в такой ситуации сейчас и оказались строители. Полагаю, это цикличное явление, и к 2024 году ситуация существенно улучшится.

Сегодня спрос со стороны частных заказчиков крайне незначителен. Поэтому сейчас мы можем рассчитывать на заказчика в лице государства. А это значит, что нужно искать свое место в рамках национальных проектов: культура, образование, здравоохранение, машиностроение и оборонно-промышленный комплекс; в инфраструктурных проектах — дороги, дорожные сооружения, очистные сооружения, вся муниципальная инфраструктура. В ближайшее время жилье не сможет стать драйвером развития стройиндустрии.

На самом деле, государство и сейчас предпринимает усилия для поддержки рынка жилья. В первую очередь, это касается финансирования, но возможности ипотечного кредитования не бесконечны. 

Если рассмотреть вопрос в плоскости предприятий строительного комплекса, то здесь все очень индивидуально. Многое зависит от позиции собственника, его готовности маневрировать ресурсами, искать варианты на других территориях, желания и умения привлекать финансы. Как правило, здесь требуется готовность идти на риск, наличие амбиций и финансовых возможностей.