Потребитель vs ЖКХ: новая стратегия коммунальных воин

Месяц назад магазин одежды на ул. Карла Маркса оказался заложником канализации. Непрочищенный сток, проходящий по всему дому вплоть до расположенного на первом этаже магазина, вырвался в торговый зал и зловонные реки на несколько дней лишили владельца выручки. Управляющая компания на это развела руками – в остальном доме все в порядке. Такие ситуацию случаются не только в рабочих помещениях предпринимателей, но и в собственных квартирах. Сейчас на рынке деятельность ведут 162 управляющих организации, в их ведении находятся более 19 тыс. многоквартирных домов. И все равно обращаться напрямую в управляющую компанию бесполезно – либо часы неприемные, либо выстроилась очередь желающих высказаться, пережидать которую занятому человеку не хватит времени. Новый законопроект, предложенный министерством регионального развития должен уравнять шансы потребителей на победу в этих «коммунальных» войнах. Проект включает в себя ряд поправок в Жилищный кодекс, согласно которым жильцы могут сменить управляющую компанию, если та не предоставляет услуги в соответствии с договором, а оплата за коммунальные услуги будет переводиться напрямую на счета ресурсоснабжающих компаний, минуя управляющую организацию. Кировские «управленцы» к нововведению отнеслись с удивлением – переизбрать управляющую компанию можно и сейчас путем общего голосования ТСЖ, как и заключать прямые договоры оплаты. Тогда о каком новом порядке идет речь? И как он будет работать? – Новая система перечисления платежей мало что изменит, – считает Олег Шаклеин, директор УК «Союз». – Новый закон направлен не на защиту жильцов, а на защиту ресурсоснабжающих компаний, которым сегодня Жилой фонд должен очень много денег. Но, вероятно, проект увеличит мобильность перечисления денежных средств от жильцов к компаниям, обеспечивающим услуги. Поскольку некоторые недобросовестные и нестабильные УК могут задерживать средства, перечисляемые жильцами, на своем счету, затыкая какие-то дырки в бюджете. С другой стороны, управляющим компаниям новый проект может оказаться очень даже на руку. – По жилищному кодексу уже сейчас можно выбрать вариант прямого заключения договора между собственником квартиры и ресурсоснабжающей организацией, а значит перевода денежных средств непосредственно на счет компаний, поставляющих ресурс, – комментирует Андрей Михальчук, член наблюдательного совета «СОУН». – Это интересно для управляющих компаний, поскольку за перевод средств компания не получает дополнительную оплату от жильцов. Они лишь перечисляют деньги собственников. Случается, что собственники задерживают выплаты, а ресурсоснабжающие компании требует оплаты услуг, тогда УК вынуждена платить из собственного кармана.

Новые решения принесут новые проблемы

Сейчас, чтобы перейти на оплату услуг непосредственно ресурсоснабжающим компаниям требуется решение общего собрания об изменении договора управления и исключения из него определенной коммунальной услуги. А также установка индивидуальных приборов учета ресурса. Еще один вариант – подача заявлений на заключение индивидуальных договоров в ресурсоснабжающую организацию. Если для собственников это добавляет шансы на получение бесперебойных услуг, то для ресурсоснабжающих компаний, уверен Андрей Михальчук, это скажется дополнительными затратами. – Они будут вынуждены создавать абонентские отделы и работать напрямую с должниками, а значит количество судов вырастет в разы, – пояснил он. В настоящее время прямые договорные отношения имеют место в сфере электроснабжения (вспоминаем электросчетчик на лестничной площадке с абонентской книжкой) и газоснабжения. Правда, как говорят эксперты, энергетики в розовых снах видят отказ от прямых договоров и заключения их с УК. Александр Асин, директор по сбытовой деятельности компании «Кировские коммунальные системы», в принятие нового закона верит слабо, но если госдума примет данное решение, то дополнительных проблем в получении денег по его словам возникнуть не должно: – Организовать такую работу вполне по силам. Уже сейчас есть расчетный информационный центр, который собирает средства с населения. В принципе, можно заключить агентский договор с центром, на оказание услуг. Тогда деньги пойдут напрямую к нам, минуя управляющую компанию, но в тоже время через агента, – рассказал он «Навигатору».

В ответе окажутся все

Получается, управляющая компания снимает с себя всю ответственность и передает ее компаниям, обеспечивающим ресурсы? С этим не согласен президент РФ Дмитрий Медведев. Он предложил ввести уголовную ответственность для владельцев управляющих компаний, чьи организации не справляются с заявленным договором. – Введение уголовной ответственности за некачественное предоставление коммунальных услуг – абсурд, – возмущается Сергей Беляков, директор УК «Вятка-Уют». – К примеру: человек пришел в 2 часа ночи домой, решил принять душ? А воды нет. Кто виноват? Водоснабжающая организация, которая снизила давление ночью, управляющая компания, которая не смогла убедить собственников установить насос, не предусмотренный проектом, жильцы, которые отказались устанавливать новый насос, или проектировщиков, которые не предусмотрели такое снижение давления воды? А ответственность за предоставление некачественной коммунальной услуги уже предусмотрена Постановлением №307, и только для управляющей компании. Наше очень странное законодательство не разграничивает ответственность. Если взять наш пример: управляющая компания выносит предложение об установке насоса, жильцы отказываются – ответственность жильцов. Нет давления в ночной период(отсутствие давления воды фиксируется прибором), предоставили акт – ответственность рерсурсоснабжающей организации,а если насос есть и давление в сети в порядке – отвечать управляющей организации. Ресурсоснабжающие организации в этой ситуации занимает оборонительную позицию. – Сейчас мы напрямую с жильцами не работаем. У нас есть договоры с управляющими компаниями, в рамках которых мы выполняем свои обязательства по водоснабжению, а у них соответственно есть свои обязательства – своевременное уплачивать и поддерживать внутредомовые сети в надлежащем состоянии, – говорит Александр Асин, директор по сбытовой деятельности компании «ККС». Если управляющая компания оказывается заложником собственников, не желающих устанавливать прибор по фиксации давления воды за свой счет, а ресурсоснабжающая организация ориентируется на договор, в таком случае кто виноват в отсутствии горячей воды? – УК должна обеспечить населению бесперебойное круглосуточное снабжение коммунальными услугами и должна побеспокоиться о том, чтобы такая услуга предоставлялась, – говорит Андрей Кошурников, начальник управления ЖКХ администрации г. Кирова. – И найти причину, по которой данной услуги нет. С ресурсоснабжающей организацией УК имеет договорные отношения, поэтому она должна выходить на нее и решать проблему. А не перекладывать ответственность. Если не могут договорится между собой, есть суд.

Платите штраф и управляйте

Решение всех этих мелких, но очень болезненных вопросов и призваны решить поправки, представленные Минрегионом. Однако наши предприниматели видят свое решение проблемы затягивающихся битв между собственниками жилья и недобросовестными управляющими компаниями. – Процесс перехода от одной управляющей компании должен быть максимально упрощен. Прошло очное или заочное голосование, решение о замене формы управления или управляющей организации принято собственниками более 50% площадей дома, в течение 1месяца (согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ) вся техническая документация и ключи от мест общего пользования должны быть переданы новой компании, председателю ТСЖ и т. д., – предлагает Сергей Беляков, директор УК «Вятка-Уют». – В случае, если решение собрания фальсифицировано, ответственность несет лицо, передающее протокол собрания. Идеальный вариант законодательного решения: если на 32 день документы не переданы (за исключением случая, если принимающая сторона отказывается их принимать), прокуратура должна (на основании изменения в законодательных актах) каждые 10дней выписывать административный штраф директору старой управляющей организации (скажем 10 тысяч рублей) до момента передачи документации. Пока закон не принят, кировчане вынуждены бороться с управляющей организациями своими силами: например, размещая на страничке «Вконтакте» выдержки из «бредовых» объявлений от ТСЖ: «Имеет значение не факт получения или пользования коммунальными услугами, а факт предоставления той или иной коммунальной услуги. Если граждане не получают коммунальные услуги по каким-либо причинам, жилищная организация все равно обязана производить оплату за произведенные поставки». В ТЕМУ

Обязанности управляющей организации

В этом списке, если разобраться, окажется целый перечень обязательств УК перед собственниками, ведомственными структурами и РСО. Однако больше всего от компаний ждут честности. Обеспечивается она полным информированием о ходе работы, а не «листовками» на подъездах, которые спустя сутки уносятся ветром в неизвестном направлении. – Начиная с 2005 года, когда вышел Жилищный кодекс, была предусмотрена форма отчетности управляющих компаний перед собственниками жилья, – поясняет Татьяна Шапкина, ведущий консультант Государственной жилищной инспекции Кирова. – В течение первого квартала текущего года компания отчитывается за предыдущий год. Через собрания очной или заочной формы. Но эта норма была неэффективна, и отчетность сосредоточилась на вывешивании листков в местах, доступных вниманию не каждого. Управляющие компании должны в открытом доступе размещать общую информацию о себе, основные показатели финансово-хозяйственной деятельности, сведения о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; порядок, условия и стоимость оказания таких услуг; сведения о ценах на коммунальные ресурсы. Сейчас постановление правительства № 731 утвержден стандарт раскрытия информации: сроки и способы. Доступ к этой информации должен быть у широкого круга лиц, а не только собственников жилого дома – то есть, информация должна появится на сайте администрации области, муниципальных образований, на территории которой УК осуществляет деятельность, и на собственном сайте компании. Если информации нет – смело обращайтесь в суд. Но здесь возникает другой вопрос – не скрывают ли управляющие компании информацию в целях собственной безопасности? Ведь если доступ обеспечен широкому кругу лиц, значит информацией может завладеть и любая другая управляющая компания, использовав эти знания против конкурента. ЭКСПЕРТ Руслан Саркитов, заместитель прокурора г. Киров Когда бороться собственными силами не получается, собственники находят другой выход – обращение в ведомственные структуры. Руслан Саркитов, заместитель прокурора г. Киров, ответил на несколько вопросов «Навигатора». – Руслан Сапаралиевич, в теории отказаться от услуг управляющей компании гораздо легче чем на практике. Управляющие компании удерживают дела, не передают их вновь переизбранным организациям. К вам такие заявления поступали? – Нет, таких обращений за последний год не поступало. Не переизбираются управляющие компании по причине пассивности граждан – собственников жилья, с их незнанием прав. Управляющая организация может годами не выполнять работы по содержанию и не производить ремонт дома, а собственники не ставят вопрос о ее переизбрании или перерасчете платы за содержание. Если УК не реагирует на жалобы жильцов, они должны собрать ТСЖ и переизбрать компанию. Управление многоквартирными домами – прибыльный бизнес, конкуренция на этом рынке большая. Но если компания прежняя, то ненадлежаще выполненные услуги подлежат пересчету. – Постановление правительства предусматривает перерасчет оплаты, если предоставлены некачественные услуги. Каким образом перерасчет производится? – Стоит обратить внимание на то, что сам по себе перерасчет произведен не будет. Только по заявлению собственника. Для этого необходимо зафиксировать факт отсутствия горячей воды. То есть в квартиру должен придти представитель управляющей компании и составить акт об отсутствии воды. Перерасчет производится только по заявлению! ОПРОС Кто теряет в борьбе за правду больше, жильцы или управляющая компания? Игорь Нелюбин, PR-менеджер компании «Квадрат» – Жильцы. Они затрачивают огромный временной ресурс, чтобы просто встретится с начальником управляющей компании. Это и переписка с УК, и беготня по инстанциям, и сборы подписей иногда. Если доходит до суда - то это тоже не быстрый процесс.Время идет, деньги начисляются, а услуги продолжают не выполнять. В идеале должно быть наоборот. Но система ответственности не достаточно отлажена в пользу жильцов, как и схема восстановления ущерба жильцам. Изменять надо ответственность управляющих компаний законодательным путём, плюс государство должно контролировать. Не справляется УК - государство должно брать власть в свои руки. Потому что в конечном счёте отвечает перед гражданами государство.
Анастасия Тыртова, руководитель пресс-службы банка «Хлынов» – Ситуация в этой отрасли сегодня складывается удручающая. Мало того, что основные фонды изношены и морально, и физически, к этому еще и управленчесий и организационный хаос прибавляется. Безответственность, отсутствие должного контроля, в том числе, со стороны общественности и извечное русское терпение только способствуют процветанию нечистых на руку "олигархов" от ЖКХ. Проблема – комплексная и просто так ее не решить, но, многое зависит от нас с вами – давайте будем ходить на собрания ТСЖ, обсуждать наши общие проблемы, принимать решения и спрашивать с тех, кому мы доверили эти решения воплощать в жизнь.