Основные тренды на рынке жилой недвижимости в 2019 году

_{Себелева Карина Викторовна, Сертифицированный аналитик РГР РОСС RU ААРН 43.006 до 21.04.2021}

Прошлый 2018 год дал положительную динамику спроса на рынке жилья. Это был год, где запросы продавцов (сниженные цены, на уровне 2012 года) и возможности покупателей (рекордно низкие ставки по ипотеке) максимально совпали.

На такой рост активности не пришлось бы рассчитывать без снижения средней ставки на ипотеку на 1 процентный пункт. Не стоит и недооценивать фактор психологии рынка. В 2018 году настроение участников рынка подогревал факт перехода в ближайшее время застройщиков на проектное финансирование и связанный с этим прогноз роста цен на квартиры в новостройках.

Цены на вторичном рынке показали рост, но разными темпами

Отдел аналитики РК «Регистрационное бюро» предоставляет мониторинговый отчет по ценам на недвижимость в Кирове с августа 2018 (это точка отсчета движения цен на региональном рынке в нашем материале).

За период с августа 2018 года общий прирост цен на кировском рынке недвижимости составил 3,7%, что свидетельствует пусть о низком, но все же росте. Аналитики же начинают говорить о положительном тренде в случае динамики выше 5% за отчетный период.

Если разобрать цены в зависимости от типа жилья, тут картина наглядна: разница роста цены обусловлена разной востребованностью типов жилья. Так, средняя цена хрущевок поднялись всего на 2,6% за отчетный период, новых же планировок - на 4,8%.

И то, рост средней цены  хрущевок обеспечили только «однушки». (Рост цен на рынке хрущевок виден только в 1 комнатных квартирах). Это обусловлено тем, что с началом осени ушли с экспозиции, были разобраны все дешевые варианты от 900 тыс. руб, подтянув цены вверх, в квартирах же другой комнатности этой планировки практически нет роста.

В сегменте квартир новых планировок ситуация развивалась более оптимистично: в цене выросли как 1-, 2-, так и 3-комнатные. Но при этом степень роста цены «разнится» в зависимости от географии района.

Рынок новостроек Кирова

Рост активности на первичном рынке 2018 был тоже очевиден. Повышение цен на новостройки было зафиксировано практически у всех строительных компаний, но выборочно, не на все строящиеся объекты. При устойчивом спросе, застройщикам все же приходилось выпускать на рынок акции для снижения нераспроданных остатков в уже сданных домах.

За период с августа 2018-го по январь 2019-го стоимость квадратного метра от застройщика в среднем выросла на 1-2 тыс. рублей (на примере предложений застройщиков  Кирова «Кировспецмонтаж», «КССК», «Железно», «СТЭН»)*. Нужно отметить, что повышение цены на строящиеся квартиры продиктованы географией востребованности района застройки и портретом покупателя. Так, новостройки КСМ в бюджетном Коминтерне выросли на 3,7%, дома же в комфортных «Чистых Прудах» - уже на 5,8%.

Положительный момент, который отмечают риэлторы РК «Регистрационное бюро»: в 2018 году наблюдался баланс рынков, а не острая конкурентная борьба между «вторичкой» и «первичкой». Что не скажешь о 2015-2016 гг, когда была запущена программа господдержки только рынка новостроек. Это очень важный момент для семей, совершающих обмены, свой шаг в улучшение жилищных условий.  В то время действительно была проблема, купить было можно, а вот продать свое, вторичное жилье, для покупки новостройки, было сложно из-за высоких ставок на «вторичку».

Во второй половине 2018 года риэлторы все чаще стали отмечать, что состояние рынка переходит из рынка покупателя в рынок продавца. Количество предложений  на вторичном рынке сократилось. Срок экспозиции объекта (от размещения рекламы до нахождения покупателя) недвижимости тоже сократился. Наблюдалась проблема с выбором объектов, начал проявляться дефицит. Но к середине ноября- декабре 2018 г. началось снижение активности на рынке (как минимум на рынке вторичного жилья). Это совпало с поднятием ставок на ипотеку.

Итак, рост цен, как на вторичном, так и на первичном рынке зафиксирован – разными темпами, в зависимости от района и типа жилья, недвижимость пошла в рост. Но при этом обогнать рост инфляции рынку не удалось, поэтому говорить о переломе тренда не приходится.

Зависимость рынка недвижимости от рынка ипотеки в  2018-2019 гг.

Средняя ставка на ипотеку в течение 2018 в Кирове года плавно опустилась на 1%, а к концу года отскочила на этот же 1%. Условия же для заемщиков на начало 2019 года ухудшились, поскольку сейчас включена зависимость ставки от величины первоначального взноса. Для заемщиков, внесших первоначальный взнос в размере 15%, ставка выше на 0,5 пункта, в отличие от тех, кто нашел 20%.

На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке составляет от 11,48% при первоначальном взносе от 15%, и от 10,7% - при первоначальном взносе от 20%.

Все так же актуально мнение риэлторов: «дорогая ипотека и дешевая недвижимость выйдет дешевле, чем дешевая ипотека и дорогая недвижимость». Почему?

Давайте разберемся на примере 2-комнатной квартиры новой планировки в ЮЗР.

►Итак, стоимость этого объекта за период августа 2018 года по конец декабря 2019 года выросла на 4%. Кто не купил ее в первой половине 2018 года - купил в декабре 2018 в среднем на 90 тыс. рублей дороже. При самом распространенном кредите, составляющем 1200 тыс. руб. на 15 лет, экономия от того, что ставка в 2018 упала на 1% сократило ежемесячный платеж на 724 руб. и сэкономило переплату на 130 тысяч за весь период кредита. С одной стороны- видимая экономия. Но не надо забывать про допсервисы банка, которые могут достигать 20 тыс. рублей (допстраховка, электронная регистрация, безопасные расчеты и тд), и обязательное страхование, это 0,8-1% от суммы кредита (около 12000 рублей ежегодно)! Таким образом, желание сэкономить на ипотеке не всегда дает реальную экономию. А успеть купить до существенного роста цены – это верное решение.

Но все же настроение покупателей при сниженной ставке на ипотеку превзошли все ожидания. На этом фоне в целом по России, по данным экспертов, жилищных кредитов было оформлено на 870 млрд рублей, что на 43% больше показателя 2017 года.

График реакции рынка и снижения ипотечных ставок

В 2018 году мы видим реакцию рынка и рост активности, исходя из хронологии «Ставка Центробанка – реакция банка – спрос на рынке недвижимости». ЦБ понижает ставку (под эту ставку банки, осуществляющие ипотечное кредитование, берут кредит у ЦБ), банки в свою очередь снижают ставку, ипотека становится доступнее. Семья, увидев благоприятный момент в ставках и предполагаемом росте цен на новостройки, выходит на рынок.

_{* в графике представлена картина активности спроса по данным риэлторов, доля продаж новостроек здесь составляет не более 20%.}

Тренды на 2019

Итак, два тренда, определяющие картину кировского рынка недвижимости:

1. Зависимость спроса на рынке недвижимости от движения ставки ЦБ.

Ипотека остается основным драйвером рынка, от изменения ключевой, отсюда и ипотечной ставки будет зависеть объем спроса.  Мы не назовем это «рост ипотечной ставки и отсюда – спад активности на рынке». Мы назовем это именно зависимостью от колебаний ставки Центробанка. Если ипотечные ставки не упадут-будет спад, но несущественный. Если упадут- на объем выдач по году влияние будет иметь то, в каком квартале они вернутся -успеет ли рынок показать свои результаты в течение 2019 года. Положительный момент – в феврале 2019 Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,75% годовых. Пока ипотечная ставка -на уровне объективности, речь не идет о ставках 2014-2015 года.

Как пояснил Президент В. Путин в начале февраля 2019 года во время встречи с представителями общественности в Татарстане, рост ипотечной ставки связан с рядом принятых решений, в том числе с повышением НДС до 20% ради реализации национальных проектов. «Совершенно очевидно, что повышение ставки НДС влияет на инфляцию. Для того, чтобы сдерживать инфляцию, Центральный банк повышает ключевую ставку, что не может не отразиться и на ставке ипотечных кредитов», — заключил глава государства. Есть предпосылки и более раннего стимулирования рынка ипотеки.

Не стоит забывать и про «6% ипотеку». Это программа позволяет оформить ипотечный кредит под 6% годовых семьям, в которых с начала 2018 года родились второй и последующие дети. Далеко не все семьи готовы сразу после рождения ребенка взвалить на себя финансовые обязательства в виде ипотечного кредита (при условии, что женщина находится в декретном отпуске, семье приходится рассчитывать только один доход). В настоящее время имеется отложенный спрос со стороны клиентов, ожидающих рождение второго и третьего ребенка. Пик выдач «6% ипотеки» предполагается в 2019-2020 годах. Кроме того, как только люди поймут, отмечают эксперты, что эта программа позволяет рефинансировать под 6% выплачиваемую ипотеку, начнется настоящий ажиотаж.

Как с нами поделились банки, кредитов по программе «6% ипотека» в 2018 году в Кирове было выдано не более 50.  В Кирове программа льготной ипотеки под 6% действует в банках АКБ АО «Хлынов», ПАО «Сбербанк», АО «Россельхозбанк», в планах появление этого продукта у ПАО ВТБ во втором квартале 2019 года. 

2. Подогрев спроса и активности на рынке новостроек

В России принято решение о ликвидации долевого строительства и переходе с июля 2019 года на систему финансирования жилищного строительства с экскроу-счетами. Теперь застройщики вносят 10% собственного капитала и кредитуются, не имея доступа к деньгам своих дольщиков, деньги дольщиков заморожены в банке до сдачи дома. На каждый объект необходимо отдельное разрешение, повышены требования к опыту застройщика и условиям расходования средств.  Много вопросов здесь пока остаются не решенными, обезопасит ли это покупателей жилья или только принесет прибыль банкам. Первые результаты строительные компании смогут подсчитать только после первых реализованных проектов (а средний срок постройки – 18 месяцев). Но помимо этого нововведения на повышение себестоимости влияет увеличение НДС до 20%, отсюда стоимости почти всех строительных работ и материалов. С одной стороны, подъем ипотечной ставки охладил рынок в конце 2018 года, с другой стороны, в начале 2019 покупатели снова активизировались, решая вопрос с покупкой новостройки сейчас, не дожидаясь возможного снижения предложений в новостройках и поднятия цен. 

Аналитики РГР заостряют внимание, что временной лаг от фазы высокого спроса - снижения предложений на рынке, до фазы устойчивого роста цен может быть от 6 месяцев в городах от 500 тыс. жителей до 1,5 лет в маленьких городах. На рынке Кирова перелом тренда по идее должен наступить в первом квартале 2019 года. Не низкий рост до 5%, а устойчивый рост. Февраль–март 2019 году будут показательными, войдет ли рынок в активную фазу роста, это покажет дальнейшее настроение на рынке, спрос покупателя. И при ответе на данный вопрос нужно помнить, что рост цен должен подкрепляться ростом доходом населения, иначе это история, ведущая в микрокризис до снижения цен на «спросовый» уровень.

Карина Себелева

_{*по данным прайс-листов строительных компаний за отчетный период.}

    Адрес: г. Киров,  ул. Спасская, 8 
 
    Телефон: 8 (8332) 77-80-19

    Сайт: regburokirov.ru