Между крахом и бумом: застройщики и власти померились метрами

При сравнении планов федерального правительства и реалий кировского рынка жилья и нормативных условий функционирования строительной отрасли возникает впечатление, что это две непересекающиеся реальности. Даже номинальные доходы населения растут крайне медленно. Покупка нового жилья финансируется главным образом за счет ипотечных кредитов.

На этом фоне застройщики сокращают свою деятельность, даже крупные строительные компании оказались в крайне неустойчивом финансовом положении. Тем временем, федеральные власти, которые требуют наращивать жилищное строительство, создают все условия для роста цен на жилую недвижимость. Есть ли рецепт для оздоровления отрасли, разбирался «Навигатор».

Руслан Бондарчук, министр строительства Кировской области

– Я бы хотел, чтобы строители стали ближе к власти. У нас есть общие вопросы. Есть общие задачи, которые мы должны реализовывать общими усилиями. Наша цель – находить консенсус. Это важно, поскольку в нашей отрасли трудится больше 13 тыс. человек, задействовано 2817 организаций. За 2018 год было выполнено строительных работ на 27,4 млрд рублей, индекс физического объема — 79,8% к уровню прошлого года. Если посмотреть на промышленность строительных материалов, то физический объем их выпуска остался в целом на уровне 2017 года.

Показатель ввода жилья по итогам 2018 года составил 551 тыс. кв. м, план по государственной программе выполнен. По данным застройщиков, объем нереализованного жилья во введенных многоквартирных домах составил свыше 40%. Задумайтесь, какая цифра! По данным Кировстата, за прошлый год средняя цена на первичном рынке выросла на 3%. По РФ рост цен составил в среднем 8%.

В рамках федерального проекта «Жилье» минстроем РФ для Кировской области установлены показатели. В 2019 году — 606 тыс. кв. м. И показатели до 2024 года идут по нарастающей. В 2024 году мы будем обязаны достичь показателя 827 тыс. кв. м. Это очень серьезный показатель. Мы 550 тыс. кв.м. еле достигли.

В рамках федерального проекта по сокращению количества непригодного для проживания жилищного фонда объем финансирования составит 6 млрд рублей, из них 99% поступит из федерального бюджета. Программа расселения из аварийного жилья продолжается. Сейчас в реестр включено 360 аварийных домов площадью 129 тыс. кв. м.

Мы призываем строителей к сотрудничеству в реализации проектов по строительству социальных объектов. Участвуйте в аукционах! Только вместе с вами мы сможем сделать наш регион лучше.

Петр Касаткин, председатель профсоюза работников строительства

– Я заинтересован в том, чтобы у людей были стабильная работа и зарплата. Уже третий раз нас призывают участвовать в аукционах. Но кто-то из министерства проанализировал, почему наши строительные организации не идут на эти аукционы? Полагаю, объяви хороший объект, по хорошей цене, в хорошие сроки, все строительные организации с удовольствием в них будут участвовать, бегом побегут.

Давайте остановимся на теме ценообразования. Цены в районах существенно ниже, чем в областном центре. Мы постоянно поднимаем этот вопрос. Зачем строителям идти на эти объекты? И представители серьезных строительных компаний уже прямо заявляли министерству: «Больше на такие аукционы мы не пойдем!»

Что касается программы президента. Если есть программа, то должны быть задачи по годам и территориям области. Пока ничего не ясно. В том числе нет понимания и по площадкам, где планируется осуществлять это строительство.

О том, что аукционы вообще не тот формат, который позволяет привлечь опытную компанию с ресурсами и необходимыми кадрами, мы говорили губернатору еще 12 июня прошлого года. Он дал распоряжение подготовить письмо на федеральный уровень. Мы его подготовили, наверное, в 10 вариантах. Но оно теряется в кабинетах министерства. В чем смысл тогда призывов к сотрудничеству?

Сейчас планируется очередная встреча с губернатором. Но о чем нам говорить, когда несчастное письмо, с которым глава региона хотел ехать к вице-премьеру, так и валяется в министерствах? В чем смысл очередной встречи? Указывать друг на друга пальцем и перекладывать ответственность за то, что с прошлой встречи не было сделано вообще ничего?

Роман Морозов, заместитель главы администрации г. Кирова

– Ситуация на строительном рынке не очень хорошая. И она сложилась довольно давно. По городу Кирову в 2016 году было введено 420 тыс. кв. м. жилья. В 2017 — уже 330 тыс. кв.м. В 2018 — 318 тыс. кв.м. Мы видим ниспадающий тренд. А указ президента противоречит этой тенденции. Вопрос не в том, что у нас, например, нет земли для строительства. У нас просто отсутствует реальная покупательская способность у населения. Поэтому я не вижу перспектив.

Про объекты социальной инфраструктуры. За последние три года в их строительство вложено 2,5 млрд рублей. Из городского бюджета мы затратили около 700 млн рублей. 220 млн вложил областной бюджет. Остаток вложила федерация. Сейчас город просто не в состоянии угнаться за вводом жилья. Мы и так имеем огромную долговую нагрузку. Сейчас на обслуживание муниципального долга городская администрация тратит ежегодно порядка 190 млн рублей. Это стоимость детского сада. Нам придется предоставлять участки земли под комплексное освоение с обременением в виде объектов соцсферы.

Я считаю неправильным говорить о дефиците земли под строительство. Только в городе Кирове выдано «незакрытых» разрешений на строительство на 1,4 млн кв. м. жилья. Этот показатель держится уже несколько лет и не убывает. Это больше, чем расчетный объем строительства в Вересниках, где можно будет построить 1,2 кв. м жилья.

Сейчас нам из федеральной собственности передают около 400 га земли. Из них для жилищного строительства может быть задействовано порядка 170 га. Эта территория расположена между Радужным и Чистыми Прудами. Но она совершенно не обеспечена ни транспортной, ни инженерной инфраструктурой. Но ее мы не сможем включить в федеральную программу. По ней для этой инфраструктуры субсидируется только кредитная ставка. Если ситуация не изменится, нам не на что будет строить инфраструктуру.

Роман Голышев, руководитель компании «Новый дом»

– Хотелось бы донести до властей реальную историю о новой системе финансирования с использованием эскроу-счетов. По нашим наблюдениям, около 60% предприятий не соответствуют уже первоначальным критериям. Если мы прошли первый этап, то реальная средневзвешенная ставка, которая учитывает разницу между выданными застройщиками средствами и средствами на эскроу-счетах, будет равняться 8-8,5%. Исходя из количества непроданного жилья на вводе, нулевой ставки финансирования, которую обещают застройщикам банки, не будет. 8,5% — это в лучшем случае.

При этом банки не говорят о том, что федеральное правительство приняло решение о субсидировании процентных ставок по кредитам для застройщиков. Но участие в таких программах требует согласований в федеральных министерствах. Банкам проще выдать строителям готовую модель: стартовая ставка 11,28% годовых, если поднимется ключевая ставка, будет 13-14%. Пробуйте. Сейчас будем закидывать наши финансовые модели в специализированные федеральные структуры. Возможно, будут более обнадеживающие результаты.

Но пока финансовая модель, которую принимают банки и которая может выдержать несколько стресс-сценариев, предполагает стоимость кв. метра минимум 46 тыс. рублей. Притом, что сейчас трудно продавать квартиры и по 42 тыс. рублей за кв. м. При таких условиях площадки за пределами центра города Кирова не могут быть освоены никогда.

Давайте рассмотрим программу переселения из ветхого и аварийного жилья. На сегодняшний день по ней цена 34800 рублей в чистовой отделке. Как построить такой объект при финансировании банком? Это нереально. Ни одна финансовая модель не выдержит проект при такой цене.

На этом фоне мы слышим: «Вперед, вперед, вперед! Больше, больше, больше!» Для кого мы будем строить при таких ценах и при дополнительной кредитной нагрузке? Непонятно.

Игорь Вохмянин, руководитель компании «АРСО»

– Проблему обманутых дольщиков порождают не только строители. Приведу конкретный пример. Застройщик ведет и другую деятельность, подрядную. Если по ней возникает налоговая задолженность, то ФНС забирает деньги дольщиков.

С судебными приставами работать еще сложнее. При возникновении любой задолженности они делают самое «интересное» — накладывают запрет на проведение регистрационных действий. Для того, чтобы заплатить налоги, нужно продать квартиру. Но чтобы продать квартиру, нужно совершить регистрационные действия. Судебные приставы запретили квартиру продавать. Это к чему?

Вот здесь действительно поле для работы губернатора и областного правительства. Объяснить всем, что мы все в одной лодке. Если кто-то будет лодку раскачивать, то потонем все, вся отрасль. В силах региональной власти этот вопрос решить. Мы его уже один раз поднимали, но он до сих пор не решен. В результате общение с отдельными федеральными структурами тянется месяцами. Они не хотят понимать.

Однако есть и положительные примеры. Когда нам удавалось находить общий язык. На меня были собраны материалы для возбуждения уголовного дела, поскольку компания «АРСО» задерживала срок ввода дома. Прокуратура сказала: «Даем срок для завершения строительства». В первый раз мы не уложились, но нам продлили время. Мы уложились. И вот я перед вами, а не в СИЗО.

Дмитрий Сергеев, руководитель фирмы «Маяковская»

– В целом ряде вопросов государство не выступает в роли помощника строительного комплекса. Оно решает свои вопросы.

Есть вопрос расселения ветхого и аварийного жилья. Государство планирует вкладывать средства в такие проекты. Решение этого вопроса на территории Кировской области — это задача министерства строительства. Есть несколько путей решения. Первый — строить новое жилье в районах области. Второй путь — заключать договоры долевого участия со строителями и покупать строящиеся объекты. Третий — покупать жилье на вторичном рынке.

В разных районах этот вопрос решается по-разному. Так, минус третьего пути — ничего не строится, часто граждане переселяются из аварийного жилья в ветхое, которое через пару лет будет также признано аварийным. По сути дела, мы не получим улучшения жилищного фонда.

Второй путь тоже не самый оптимальный. В районах области других дольщиков, помимо государства, практически нет. А государство более 30% средств проавансировать не может. В результате такие дома невозможно строить без вложения собственных средств строительных организаций. А их обычно недостаточно. Правильней было бы государственным и муниципальным структурам самим выступать в роли заказчика. Это дало бы им тотальный контроль.

Если говорить о противоречии между планами по увеличению ввода жилья и реальным спросом на рынке, то большинство возможностей по выходу из ситуации можно задействовать только с федерального уровня. Сейчас федеральное правительство занимается вопросами снижения ставок по ипотеке. Это стимулирует спрос.

Но, с другой стороны, государство вводит новую систему финансирования строительства на основе счетов-эскроу. Это увеличит себестоимость объектов. Как это повлияет на цену на готовое жилье? Думаю, она увеличится, но не завтра. Этот процесс в Кировской области будет постепенным и займет два-три года.

Может ли региональное правительство что-то сделать на своем уровне? Может повышать жизненный уровень населения. Это будет создавать потребность в новом жилье и поддержит строительную отрасль. Как это сделать? Это очень сложный вопрос. И, полагаю, его нужно адресовать не строителям.