Стагфляция недвижимости: цены растут на падающих объемах

Классическая ситуация — рост цен из-за повышения спроса. Но на кировском рынке недвижимости все иначе. Когда в 80-х годах прошлого века экономисты столкнулись с ростом цен на фоне стагнирующего (а в нашем случае падающего) спроса, они скрестили стагнацию с инфляцией и придумали слово «стагфляция». Впрочем, кировские строители ожидали именно такого развития ситуации на рынке

Кировстат отчитался о средних ценах на жилую недвижимость во II квартале текущего года. 44,4 тыс. руб. за «квадрат» на первичном рынке области, цены на «вторичку» также продолжили рост и вплотную подкрались к 40 тыс. рублей за кв. м.

На этом фоне статистика фиксирует как снижение ввода жилых домов, так и общий спад в строительной индустрии. Таким разнонаправленным тенденциям есть объяснение. Издержки девелоперов растут. В частности, они начали переход на проектное финансирование и эскроу-счета.

При этом спрос на жилую недвижимость лишился даже кредитной поддержки. Рост ставок по ипотеке еще в мае остановился, но количество выданных кредитов идет на убыль. Еще одна тенденция — увеличение срока по ним. Заемщики пытаются оттянуть время окончательной расплаты. 

Александр Булдаков, директор ООО «Вятстройпроект»

– Рынок строительства сокращается, объемов работ для действующих сейчас в регионе строительных организаций уже недостаточно.

Спад на строительном рынке

Да, у нас работают федеральные программы: переселение из ветхого и аварийного жилья, садики, школы. Но все это не такой большой объем. Что касается частных инвестиций, то ситуация тоже не самая приятная. Допустим, «Макси» сейчас развернуло строительство двух торговых центров площадью около 30-35 тыс. кв. м. Это очень приличный объем работ. Но при этом заявляются очень низкие цены на подрядные работы. Это закономерно. Количество предложений со стороны строителей явно превышает потребность в услугах подрядчиков. Из-за демпинга и падения цен стало очень сложно работать. 

Бизнес уходит, работники уезжают

Речь идет, в первую очередь, о сохранении квалифицированных кадров. Люди уходят работать на север, люди уезжают в Москву, в Крым. Там сейчас, в отличие от Кировской области, у строителей более приличные заработки и условия работы.

Мы видим, что не только люди уезжают. Организации тоже вынуждены уходить на новые территории. Допустим, одна из самых продвинутых строительных компаний  «Железно» уже рассматривает возможность выхода на крупные проекты по строительству жилья в Ижевске, Ульяновске и других регионах России. Естественно, по этому каналу тоже идет отток кадров.

Нужно понимать, что квалифицированного каменщика, бетонщика, электромонтажника, сварщика, слесаря-сантехника, кровельщика за один год не обучишь.

Строить или разруливать долги

Если представить, что у нас вдруг восстановятся инвестиции в коммерческую или жилую недвижимость, резко увеличится финансирование по строительству промышленных объектов  в нашей области, то строить будет просто некому. 

Работать на действующих сейчас условиях просто не хочется. У нас сейчас стало нормой начинать стройку на деньги подрядчиков, а расчет за выполненные работы производить с отсрочкой аж до 90 дней. У строителей в таких условиях часто возникают проблемы с долгами перед поставщиками, рабочими и государством. Возникает ком проблем, распутывать которые очень неприятно. Вместо того, чтобы организовывать строительный процесс, руководителям все чаще приходится  решать финансовые вопросы.

Дмитрий Сергеев, генеральный директор фирмы «Маяковская»

– Мы не поднимали цены. Поэтому мне сложно судить о причинах роста. Возможно, это связано с изменением правил финансирования отрасли, с введением эскроу-счетов. Полагаю, те компании, которые вынуждены работать по новой схеме, встали перед необходимостью повышения цен. Что касается количественного спроса на жилую недвижимость, то я не заметил серьезных изменений по сравнению с предыдущими периодами.

Эскроу меня, если сможешь

Я общался с коллегами, которые уже открыли проектное финансирование и начали привлекать средства через эскроу-счета. Они отмечают, что ставка, которую заявляют банки, не есть окончательная стоимость финансирования. Кредитные организации закладывают в договоры очень серьезные скрытые комиссии. Они «утяжеляют» кредит для застройщиков процента на 2-3. В результате конечное значение стоимости денег по программе эскроу оказывается в районе 15% годовых.

Хочу отметить, что это стоимость кредита для застройщиков на начальной стадии. Чем больше средств накопят дольщики на эскроу-счетах, тем ниже будут издержки компании на банковское финансирование. То есть все будет зависеть от умения девелопера вести активные продажи. Чем больше средств дольщиков привлечет девелопер, тем меньше будет стоимость заемных средств. При процентной ставке 15%, если предприятие быстро не продаст квартиры, оно просто уйдет в банкротство.

Девелоперы: подождем — увидим

Мы специально готовились к законодательным нововведениям, поэтому пока можем обходиться без обращения в банки за проектным финансированием. У нас в фирме еще нет другого источника финансирования, кроме денег дольщиков. Сейчас сохраняются исключения, которые позволяют напрямую привлекать средства частных инвесторов. И мы пользуемся этой возможностью.

В целом, весь регион находится только на первой стадии этого переходного процесса. Пока эскроу-счета реально открывает только один банк. Другие кредитные организации заявляют о готовности, но пока у них нет ни одного профинансированного проекта. Полагаю, включение новых банков в проектное финансирование жилищного строительства со временем повлияет и на ставку, которую получают в итоге компании-застройщики. Это конкуренция и борьба за клиента. Они могут привести к снижению процентной ставки.

Мы пока не проектируем новых объектов, которые могли бы финансироваться по схеме с использованием эскроу-счетов. Думаю, в 2020 году мы разработаем небольшой проект, который будем финансировать по новой схеме. Нужно понять для себя, как это все работает. Попробовать на вкус, цвет и  запах, что называется.