Вторичный рынок жилья замер

После предновогоднего ажиотажа спрос на рынке недвижимости резко сократился. И если новостройки еще как-то продаются за счет льготной ипотеки, то рынок вторичного жилья буквально замер. Как кризис повлиял на стоимость квадратного метра, стоит ли сейчас покупать и продавать квартиры, и когда можно ждать восстановления рынка, «Навигатору» рассказал генеральный директор агентства «Право и недвижимость» Андрей Матрохин.

Расскажите, как изменились цены на рынке жилья за минувший год?

- В прошлом году цены практически не менялись. Можно сказать, что рынок на тот момент стагнировался. Но после введения санкций, скачка курсов евро и доллара у населения возник вопрос, куда вкладывать деньги. Кто-то покупал автомобили, кто-то коммерческую недвижимость, другие вкладывались в новостройки или в жилье для себя. И к концу года произошел скачок цен. Несмотря на это, покупали даже те квартиры, которые не особо пользовались популярностью. В некоторых строительных компаниях наблюдался ажиотажный спрос.

После Нового года эта тенденция исчезла — менее доступными стали кредитные средства, да и доходы перестали расти. За этот год более-менее льготные условия были созданы для новостроек. Ипотечная ставка на них была самая привлекательная - 11,9% за счет субсидий государства. Процентная ставка по вторичному рынку государством не субсидировалась. И поэтому на данный момент вторичный рынок жилья замер.

И опять на рынке недвижимости наблюдается стагнация, а по некоторым позициям снижение цен. Во-первых, так и не снижена ипотечная ставка, во-вторых, денег у населения на данный момент нет, в третьих, сохраняются внешнеполитические риски, связанные с санкциями.

Что касается новостроек, два года назад я прогнозировал, что Киров может ожидать «йошкаролинский синдром». Несколько лет назад в Йошкар-Олу зашел фонд РЖС, и там началось активное строительство. Новостроек было, действительно, много. А спрос был небольшой. И когда себестоимость строительства выросла во всех регионах, в Йошкар-Оле не было возможности продавать жилье даже по цене затрат на производство. Ситуация может в этом году повториться и в Кирове.

И еще момент — в предыдущие годы была велика роль государства, которое опосредованно влияло на строительную отрасль и в целом на рынок недвижимости. Масштабно давали жилье военным, ветеранам Великой Отечественной, появился материнский капитал, деньги выделялись на переселение шахтеров, на расселение из ветхого и аварийного жилья. В этом году федеральные программы значительно сокращены, и для приобретения жилья используется, пожалуй, только материнский капитал. Все это давит на рынок. Соответственно, цены начали активно снижаться. Предложений на рынке достаточно много, а потенциальных покупателей мало. И нужно что-то предпринимать государству, чтобы рынок жилья активизировался и квартиры в новостройках были раскуплены.

Каков разброс цен на вторичное, первичное и загородное жилье? Считаете ли вы их адекватными?

- На данный момент спросом пользуется недорогое, но достаточно новое жилье — студии, одно и двух-комнатные квартиры. Трех-четырех и многокомнатные квартиры, квартиры индивидуальной планировки, элитное жилье, большие коттеджи сейчас продавать проблематично. Если год назад однокомнатная квартира стоила порядка 50 тысяч долларов (1 600 000 рублей), то сейчас это почти 30 тысяч долларов (и можно найти гораздо дешевле). Также строители опустили цену до 40 тысяч рублей за квадратный метр. Есть предложения и дешевле. В элитных районах города цены доходят до 50-60 тысяч рублей за квадратный метр.

Сейчас строительные компании, которые выходят с новыми проектами, попадают в очень сложную ситуацию, потому что раньше на стадии котлована уже появлялось какое-то количество инвесторов, которые отдавали деньги строителям. И чем больше была степень готовности, тем больше людей приносили деньги. Сейчас, к сожалению, период строительства будет растягиваться, потому что денег у людей просто нет. Сейчас цены в принципе адекватны сложившейся ситуации. Те, кто задирал цены, не могут продать свою недвижимость.

Аналитики прогнозируют, что со снижением ипотечной ставки к осени произойдет подъем на рынке недвижимости. Вы согласны с этими прогнозами?

- Летом на рынке недвижимости наступает традиционное затишье. И некий подъем обычно бывает только к средине августа. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, с механизмом продвижения бюджетных денег в регионы, обычно они начинают поступать во второй половине года. Второй фактор — люди приезжают из отпусков. И третий фактор — приезжают с севера и нужно либо снять либо купить жилье. Кроме того, к концу года активизируются федеральные программы и большие корпорации раздают премии и бонусы своим сотрудникам, это еще один фактор.

Что касается этого года, то цены на недвижимость отброшены на много лет назад. И сейчас покупать ее выгодно. Всплеск в этом году будет возможен, если банковская ставка действительно снизится.

Сейчас очень много предложений о сдаче недвижимости в аренду. Можно ли сказать, что рынок наемного жилья рухнул с началом кризиса? Каковы тенденции в этом сегменте?

- В 2013-2014 годах на рынок недвижимости вернулось инвестирование. Люди покупали квартиры не только для того, чтобы жить в них, а чтобы так или иначе сохранить свои деньги и инвестировать в будущее. Соответственно, были случаи, когда один человек покупал по пять-шесть квартир для последующей сдачи в аренду. И сейчас на рынок вышли эти инвесторы. Таких предложений немало.

Рынок аренды рос долгое время. И на данный момент стабилизировался, речь о том, что он рухнул, не идет. Я думаю, что и цены стабилизируются, с учетом того, что количество потенциальных арендаторов может уменьшиться.

Какие тенденции в последнее время вы наблюдаете на рынке земли для загородного строительства?

- В 2010-2011 годах начали массово строиться коттеджные поселки. До этого движения на этом рынке не было вообще. Появились специальные программы банков. Земля стала товаром, который можно монетизировать. До 2010 года земля не была особо ценным предметом продажи. Ее было много, и торговали ей, как хотели. Цена складывалась из потребности самих продавцов.

Сейчас мы видим ситуацию, когда цена структурируется в зависимости от местоположения, района, элитности поселка. Конечно, то, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости — это самый первоначальный этап. Этот рынок для бизнеса пока не интересен и существует за счет частных вливаний. Он еще не сложился, и земля пока не является особо ликвидным товаром. Но это эволюционный путь. Развитие начнется, когда загородными поселками заинтересуется средний бизнес, и государство начнет вкладываться в инфраструктуру. Тенденции на рынке недвижимости будут обозначены тенденциями в макроэкономике.

На кировском рынке появилось очень большое количество риэлторских контор, которые занимаются наймом, продажей и покупкой жилья. Что нужно сделать, чтобы завоевать нишу в Кирове?

- Российская гильдия риэлторов уже лет десять говорит о том, что на рынке недвижимости надо наводить порядок. Любое юрлицо, в уставе которого прописана риэлторская деятельность, вправе ее вести, вне зависимости от того, есть ли высшее образование у сотрудников, обучался ли персонал, были ли судимости у сотрудников и т. д.

Необходимо ограничить доступ к профессии, чтобы на рынке работали профессионалы, подконтрольные профессиональному сообществу, имеющие честный, грамотный и обученный персонал. И чтобы они были связаны определенными обязательствами профессионального сообщества: проводилось обучение, была возможность разрешения конфликтных ситуаций между компаниями и клиентами, осуществлялась защита прав потребителей. Все эти функции несет на себе «Российская гильдия риэлторов». В Кирове в нее входят всего 10% компаний. Они обладают высокой степенью доверия и задают тон на рынке недвижимости.

Но, к сожалению, много компаний, которые наносят ущерб репутации, не обладая определенными профессиональными знаниями. Так что, в первую очередь, нужно вступать в профессиональное сообщество и развиваться вместе с ним.

На данном этапе развития нашего сегмента рынка важно интернет-продвижение. Компания должна быть открытой, чтобы в Интернете можно было посмотреть команду, которая будет с вами работать, отзывы клиентов.

Сейчас и государство постепенно обращает внимание на рынок недвижимости. Возможно в скором времени будет принят закон «О риэлторской деятельности».