Как поколение Y и Z меняют региональный рынок жилья

_{Юрий Захаров, генеральный директор специализированного застройщика «Железно»}

Современное поколение уже не хочет жить в типовых домах и микрорайонах. А история про улицу третью Строителей, 25 из легендарной картины «Ирония судьбы», по словам Юрия Захарова, генерального директора «Железно», к сожалению, продолжается и сейчас, хотя мы живем уже в другом веке. Об эволюции требований покупателей и трендах рынка недвижимости в эксклюзивном интервью «Навигатору».

– В чем особенности девелоперского бизнеса?

– На самом деле всех застройщиков можно назвать девелоперами. Девелопмент означает развитие. Мы что-то развиваем, меняем, вносим изменения в среду, в которой живут люди. Наша главная компетенция — это управление проектами, а большинство застройщиков выросли из строительных компаний и организуют свою работу по образцу советских строительных трестов. И если для них возведение домов — это конвейер, то в нашем случае мы рассматриваем каждый проект как уникальный. Его ведет специальная проектная команда. Это позволяет держать в фокусе внимания большее количество деталей.

– Сколько жилья вы сейчас строите в Кирове?

– В среднем, мы вводим порядка 50 тыс. кв.м жилья в год. В текущем году, возможно, получится построить порядка 60 тыс.
В целом, рынок жилья в Кирове постепенно «сжимается». Это связано с общероссийскими макроэкономическими тенденциями. Платежеспособный спрос стагнирует. Реальные доходы наших клиентов не растут уже давно. Еще один макрофактор — государство закрутило гайки в сфере жилищного строительства. С июля следующего года нормативные условия могут еще ужесточиться. С этой даты участие граждан в долевом строительстве будет осуществляться только через эскроу-счета. Все это дополняется кировской спецификой. Не секрет, что некоторые кировские застройщики имеют серьезные трудности. Кто-то уменьшает предложение, потому что не может продать то, что построил. Для слабых компаний такой результат стал приговором. Они просто ушли с рынка.

– Почему модель эскроу-счетов представляет проблему для застройщиков?

– Если раньше застройщику для выхода на объект требовалось разрешение на строительство, выпуск проектной декларации, и можно было открывать продажи, то после введения обязательных эскроу-счетов застройщик должен будет искать проектное финансирование. Для его получения банки требуют соразмерного участия компании собственным капиталом. Это существенно замедлит темпы роста. Да и банковские структуры, на мой взгляд, пока не готовы выдавать проектное финансирование, соответствующее текущему объему строительства жилья.

– Чем, с вашей точки зрения, объясняется неудовлетворительное финансовое положение части известных кировских застройщиков?

– Всегда есть несколько причин. Одна из основных — многие компании забыли о том, что необходимо спрашивать потребителей об их интересах. То, что строилось 10 лет назад, не может быть востребовано сейчас. Меняется общество, изменяются технологии, жизнь людей. А жилье как выдавалось в виде бетонных кубометров, так и выдается. За это время потребители изменили свои предпочтения. Они делают выбор в пользу качества, а не типового домостроения. Поэтому те, кто строит типовое жилье и не задумывается о потребительской ценности, начали резко терять в продажах.

– Что происходит с ценами на жилье?

– Цены несколько выросли. Первый фактор — техническая корректировка. В течение четырех предыдущих лет цены либо падали, либо не росли в условиях роста стоимости стройматериалов. Особенно сильно в цене вырос металл — на примерно 40%. Рано или поздно это должно было вынудить строителей поднять цены, чтобы не работать в убыток. Второй фактор — снизился объем предложения качественного жилья. В силу классической модели при том же спросе создались условия для роста цен.
Есть и факторы, которые способствуют поддержанию платежеспособного спроса. Облегчаются условия получения ипотечного кредита. Прежде всего — более низкая процентная ставка. Кроме того, в последние год-полтора банки более лояльно рассматривают кредитные дела граждан. Это тоже дало серьезный стимул для платежеспособного спроса на жилье.

– Есть ли у вас интерес к проекту застройки Вересников?

– Безусловно, тем более если его поддержит регион и федерация. Территория действительно уникальная. С одной стороны, рядом центр города, с другой — Вересники сохранились практически в первозданном виде, если не считать две большие промзоны, которым, конечно, не место в центре. В этой локации можно сделать замечательные проекты средне- и малоэтажного домостроения. Тем более, что если строить там многоэтажные дома, наша транспортная сеть может не выдержать.

– Вы реализуете ряд проектов за пределами области. В чем цель — развитие бизнеса или ограниченность кировского рынка?

– Мы действительно вышли за пределы области. Не только в разных географических направлениях, но и в разных направлениях бизнеса. В Муроме одно из наших подразделений, которое специализируется на управлении проектами, «Клевер девелопмент», сейчас работает над организацией строительства завода по производству плит OSB стоимостью несколько миллиардов рублей. Второе направление — мы приобрели в Ижевске большой участок 33 га, на котором будем реализовывать проект комплексной жилой застройки, чем-то похожий на проекты «Znak» или «Метроград». В планах — расширить пакет таких проектов и локализоваться на нескольких территориях. Сейчас мы рассматриваем порядка пяти регионов, где мы готовы заняться жилой застройкой.
Во-первых, это здоровые амбиции. Мы видим, что у нас получается создавать новую среду для жизни, почему бы не делать это в других регионах? Во-вторых, рынок Кирова конечен. Мы можем вырасти здесь в два раза, но это потолок.

– Ваша работа над проектом в Удмуртии как-то связана с тем, что Вы родом оттуда?

– У меня действительно остались связи в Удмуртии, и как раз по этим каналам и поступило предложение рассмотреть участок земли для приобретения под застройку. Плюс мне понятен рынок Ижевска, понятна ментальность.

– А ментальность сильно отличается от Кирова?

– Когда я семь лет назад приехал в Киров, он был гораздо более закрытым городом. Для меня было удивительно, что люди вечером, особенно зимой, из домов практически не выходили. В заведениях почти не было людей, многие кафе не работали в вечернее время. У нас была такая история, что мы не смогли накормить человека, который прилетел сюда из Москвы. Все было закрыто.
Но за последние семь лет ситуация изменилась. Сейчас Киров и Ижевск очень близки. Хотя различия есть. Ижевск — моя малая родина, но сейчас издалека мне проще его оценивать. Это, прежде всего, промышленный город, большинство людей там связаны с заводами. Это накладывает особый отпечаток. Киров для меня — это исторический город, в котором сохранился культурный контекст и в архитектуре, и в ментальности. В таких городах приятно жить.

– Каковы ваши прогнозы по кировскому рынку недвижимости и будущему строительной индустрии города?

– Думаю, что каких-то больших изменений не произойдет. На рынок действуют два разнонаправленных вектора. С одной стороны, указ президента требует увеличения строительства жилья. С другой стороны, мы видим ужесточение законодательной базы и сокращение платежеспособного спроса. То есть программы поддержки и стимулирования, которые, полагаю, будут разработаны, будут компенсироваться другими факторами. Поэтому каких-то резких изменений в количестве сделок или ценах на рынке жилья, с нашей точки зрения, в ближайшее время не произойдет. Будет некое балансирование на текущих уровнях.