Полный эскроу: Основные тренды рынка недвижимости
О причинах спада в жилищном строительстве Кировской области и деструктивной роли законодателей и чиновников - в интервью «Навигатору» Дмитрий Сергеев, руководитель строительной и девелоперской компании «Фирма «Маяковская»
– Как вы оцениваете итоги работы стройиндустрии и жилищного строительства в 2019 году. Удалось ли достичь целевых показателей, которые называло региональное правительство?
– Пока я не могу точно оценить результаты жилищного строительства в 2019 году. Данные за 11 месяцев в нашей отрасли не являются достоверным показателем. Если говорить о моем ощущении рынка, то объем вводимого жилья по итогам года сократится. Речь идет об индустриальном жилье. Что касается частного строительства, то этот индикатор не является надежным показателем. Дачная амнистия и иные нормативные изменения (возможность регистрироваться в садовых домиках) привели к тому, что в рамках индивидуального строительства официально в строй вводятся объекты, которые могли быть построены и 5, и 10, и 15 лет назад.
На этом фоне я считаю, что существует тренд по сокращению как количества застройщиков, так и по уменьшению объема вводимого индустриального жилья. Эта тенденция 2019 года сохранится и в текущем году. Причина — сокращение спроса, которое вызвано падением уровня реальных доходов населения. Это очевидный факт.
– Отреагировали ли на такую конъюнктуру цены на жилье?
– Цены не упали. Они растут, но медленнее инфляции. Для этого есть объективные причины. Нижней планкой цены является себестоимость нового строительства. Верхняя планка определяется потребительским спросом. В результате сейчас застройщики в основном реализуют стратегию не увеличения цены на фоне роста себестоимости. Это приводит к снижению их прибыли. В конечном итоге это тормозит старт новых проектов, мешает проведению технического перевооружения, не дает возможности повышать заработные платы в строительной сфере.
– В прошлом вы обращали внимание на такой долгосрочный индикатор предложения, как сокращение выданных разрешений на строительство.
– Эта тенденция сохранилась. Как я уже отметил, сокращение свободных ресурсов приводит к тому, что застройщики не имеют средств для приобретения новых площадок под застройку. Понятно, что через несколько лет эта тенденция приведет к дополнительному сокращению объемов вводимого жилья.
– Видите ли вы перспективы в использовании квартир, как инструмента для частных инвестиций?
– Это скорее вопрос к финансистам, они более компетентны в выборе способов вложения сбережений. Тем более, в свое время мы просто отказывались заключать договоры с людьми, которые явно рассматривали квартиры, исключительно как вариант инвестирования.
– Неожиданно. Почему?
– Мы выбрали такую модель поведения в то время, когда на рынке существовал очень высокий спрос со стороны конечных покупателей. Спекулятивная перепродажа квартир «инвесторами» вызывала негатив по отношению к нашей компании. Такая позиция в том числе повлияла и на наши ценовые стратегии. Мы сознательно отказались от привлечения покупателей через скидки на ранних этапах строительства и привязываем цену исключительно к средней себестоимости, которая рассчитывается госорганами. За счет инфляционных процессов она на этапе завершения строительства обычно выше, но скидки тем кто зашел на ранних этапах мы не даем. В нашем случае главный выигрыш первых покупателей — возможность выбора квартиры с лучшими потребительскими свойствами: этаж, сторона света, площадь и т.д.
– Можно ли говорить, что введение в прошлом году эскроу-счетов уже влияет на рынок жилой недвижимости города?
– Эскроу-счета станут одним из факторов роста себестоимости. Если сейчас по целому ряду проектов застройщики используют непосредственно средства участников долевого строительства, то в новых проектах мы должны будем рассчитывать на собственные средства, либо привлекать финансирование со стороны банков. Для кредитных учреждений строительство — это высоко рискованный вид деятельности. На стоимость квадратного метра будет влиять процент. По моим оценкам средневзвешенная ставка будет находится в коридоре от 4 до 8% годовых.
Плюс банки перестраховываются, требуют в залог какие-то активы. Это, кстати, приведет к уходу с рынка небольших компаний-застройщиков. Эти организации работали по схеме: построили дом — продали квартиры — начали следующий проект. У таких организаций просто нет залогового имущества для привлечения финансирования. Конечно, уход таких застройщиков не приведет к полной монополизации. Но количество застройщиков сократится примерно до 10 компаний. Может быть чуть больше или меньше. Для нас это вполне адекватное количество застройщиков.
– Непосредственно фирма «Маяковская» уже работает в рамках проектного финансирования?
– Мы сейчас ведем переговоры с банками на предмет финансирования одного небольшого проекта. Полагаю, что этот процесс займет около полугода. Это первый для нас опыт, поэтому все вопросы будут решаться медленно и тяжело. Признаюсь, у нас есть возможность построить этот дом за собственные средства, мы их аккумулировали, но здесь важно наработать опыт привлечения проектного финансирования и работы с банками.
Сегодня ни у строителей, ни у банков нет опыта. Это повышает сложность согласования позиций. Банки выставляют условия. Строители с ними где-то соглашаются, что-то для нас неприемлемо. Именно поиск компромисса занимает очень много времени.
Банки оценивают строительные проекты с точки зрения маржинальности. Я уже сказал, что она в нашем городе падает и тем более она не сравнима с маржинальностью в Москве или Санкт-Петербурге. Там банки с удовольствием беруться за финансирование, но не горят желанием идти в регионы.
На первом этапе в нашей области проектным финансированием занимался всего один банк. Как монополист он выдвигал явно кабальные условия. Сейчас тенденция постепенно меняется. Кроме крупных федеральных организаций на рынок проектного финансирования выходит и один из региональных банков. Я надеюсь, что конкуренция создаст условия для застройщиков более приемлемыми.
– За последние несколько лет банкротами стали несколько крупных известных строительных организаций региона. Они стали тоже жертвой снижения спроса?
– Явные финансовые проблемы ставшие причиной банкротства возникли в первую очередь у компаний, которые работали с государством. Работа по госконтрактам опасна тем, что по 44-ФЗ в строительстве единственный критерий — цена. А это повышает финансовые риски для подрядчика. Так что корень проблем нужно искать там. Срывы финансирования и так далее.
– В условиях снижения спроса в нашей области может показаться логичным для строителей выход на рынок подрядов в других регионах. Насколько это действительно целесообразно с экономической точки зрения?
– У нас есть предприятия, которые работают на Крайнем Севере и в других регионах. Но это не очень распространенная практика. Это можно посмотреть на примере крупных проектов, которые реализуются за счет государственных средств. Даже когда генподрядчиком по ним становится компания из другого региона, основной объем работ передается местным организациям. Это объясняется тем, что переброска техники и людей — это очень затратно. Исключение — Крайний Север, где и технику, и людей приходится везти, так как других вариантов просто нет.
– Если вернуться к вопросам кировского рынка жилья. Какие районы города вы считаете наиболее интересными и перспективными?
– Перспективность районов с точки зрения застройщиков и инвесторов определяется наличием инфраструктуры и рабочих мест в шаговой доступности. У нас в городе это Центр. Да, у людей есть желание жить за городом, чтобы птички пели, чтобы окна выходили на лес или озеро, но тратить несколько часов в день на то, чтобы добраться до работы люди в большинстве своем не готовы. Для решения транспортной проблемы нужно либо серьезно вкладываться в дорожную инфраструктуру, либо менять тренд и способствовать развитию общественного транспорта.
– Кстати, что-то слышно про проект реновации Вересников, который год назад предложила администрация Кирова?
– Если даже масс-медиа об это не знают, то и мы тем более. Для застройщиков совершенно непонятно, когда начнуться ральные движения: через год, через 10 или 100 лет. Мы заняли выжидательную позицию. Будут предложения по земельным участкам, будем их рассматривать. Пока предложений со стороны администрации города нет.
– Спад на рынке как-то повлиял на доступность земельных участков для реализации новых проектов?
– Администрация города Кирова объективно не заинтересована в увеличении строительства нового жилья. Это создает для нее дополнительные проблемы, которые связаны с необходимостью создания инженерной и социальной инфраструктуры: школы, детсады, дороги. Не могу сказать, насколько это осознанная или неосознанная позиция, но действия говорят о том, что муниципалитет так или иначе сдерживает жилищное строительство. И это общероссийская тенденция.
Да, область заинтересована в расширении строительства — это один из критериев оценки работы губернатора. Они ратуют за выполнение задач, которые поставлены на федеральном уровне, но для муниципалитетов — это дополнительные расходы, средств на которые в местных бюджетах нет.
– Если помечтать, чтобы государство реально могло сделать для исправления ситуации на рынке жилой недвижимости?
– Лучший способ помочь рынку — это не вмешиваться. Любые изменения вызывают коллапс в отрасли на 3–6 месяцев или даже на год. И это касается не только федерального законодательства. Даже на муниципальном уровне постоянно происходят какие-то движения. Если власти действительно хотят помочь строительной индустрии, то главный способ — не меняйте ничего хотя бы пять, а лучше 10 лет. Рынок сбалансируется сам.
Подпишитесь на navigator-kirov.ru в «Яндекс.Дзен»