Новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья
Было понятно, что изменения в законодательстве о долевом строительстве так или иначе скажутся на рынке жилой недвижимости Кирова. С рынка скорее всего уйдет большинство строителей, а цены вырастут, опасаются эксперты. О том, как новые нормы повлияли и еще повлияют на строительную отрасль и кто стимулирует точечную застройку Кирова «Навигатору» рассказал генеральный директор фирмы «Маяковская» Дмитрий Сергеев.
– Президент поставил задачу серьезного увеличения жилищного строительства. Насколько она разумна у нас с точки зрения реальной готовности кировского рынка поглотить дополнительные объемы нового жилья?
– Реальный спрос на кировском жилищном рынке не соответствует пожеланиям президента и губернатора о необходимости увеличения жилищного строительства. Рынок еще не вышел из стагнации. В России в целом ситуация иная, там идет рост. У нас в Кировской области в лучшем случае стагнация, если не продолжение спада.
Есть и другие факторы, которые негативно скажутся на рынке, пусть и с отсрочкой. Это связано с изменениями в законодательстве об условиях участия в долевом строительстве.
С 1 июля по вновь полученным разрешениям на строительство деньги дольщиков можно будет привлекать через эскроу-счета, либо через проектное финансирование. Есть еще правило: один застройщик — одно разрешение на строительство. Это даже более серьезная проблема, чем условия финансирования. Для города Кирова эта проблема особенно актуальна. У нас, пожалуй, только один чистый девелопер. Обычно существуют застройщики и подрядчики в одном лице.
В результате мы лишаемся права выполнять подрядные работы, строить собственные объекты, поскольку у нас несколько разрешений на строительство. Это ограничит и наши возможности по получению сторонних подрядов, операций со стройматериалами, заниматься услугами спецтехники. Ничего не имеем права. Только строить единственный дом.
Нас это условие выбивает из технологического ритма. Нас в институтах учили, что в работе постоянно должно быть несколько объектов. Бригада, которая занимается фундаментами завершает работы на одном объекте и переходит на следующий. То же самое касается каменщиков, отделочников. Сейчас эта цепочка разрывается.
– Почему не изменить формальную структуру, разделив девелоперские и подрядные функции между разными юрлицами?
– Вопрос, конечно, можно решить за счет разделения функций между разными юридическими лицами. Но у нас не так давно налоговая прошлась по всем крупным застройщикам, при обнаружении подобных схем она доначислила налоги. Даже уже сумела, насколько мне известно, выиграть несколько дел в Арбитражных судах. Естественно, риск конфликта с налоговой службой останавливает кировские строительные фирмы от использования такого механизма.
Поэтому на рынке сейчас существует серьезная неопределенность. Все живут на разрешениях, полученных до 1 июля. Я пока не могу предсказать, как будет развиваться ситуация в дальнейшем.
– Можно ли найти какой-то выход на региональном уровне?
– Не думаю, что этот вопрос можно решить у нас. Это федеральные нормы. Плюс, политика отходу от механизма долевого строительства. Полагаю, каждый застройщик будет искать выход самостоятельно. Есть вариант перехода на проектное строительство. Есть такой механизм, как жилищно-строительные кооперативы. Может быть кто-то будет готов полностью строить на свои деньги. Ситуация не патовая, просто сейчас происходит кардинальное изменение условий и нужно искать варианты действий.
В любом случае, эти изменения приведут к увеличению цены для потребителей. Но это произойдет не сразу, а в долгосрочной перспективе. Сейчас на рынке есть навес из нереализованных готовых квартир. Он будет давить на цену и это будет ограничивать рост стоимости квадратного метра. Но этот резерв не безграничен, он будет использован года за три.
В свою очередь перспектив по увеличению предложения, увеличению ввода в эти сроки я тоже не вижу. В лучшем случае объемы нового строительства останутся на существующем уровне. Кроме тех трендов, которые фиксирует статистика, мы видим уменьшение выданных разрешений на строительство. То есть, через определенное время мы увидим очередное сокращение объемов вводимого жилья.
– Федерация предлагает снизить риски для покупателей за счет включения в цепочку банков. Заинтересованы ли они в участии в проектном финансировании? Какие у кировских строителей отношения с банками?
– Банки не готовы к переходу на проектное финансирование, поскольку не умеют оценивать этот вид рисков. Оценка риска влияет на условия предоставления и стоимость кредитов.
У нас в городе Кирове отношения с банками хорошие, но дальше хороших отношений дела не заходят. Поэтому опыта предоставления финансирования пока нет и в ближайшем будущем он вряд ли появится.
Конечно, спрос на жилье так или иначе будет существовать. Значит, рано или поздно деловые отношения в сфере финансирования проектов будут выстроены. Сколько на это понадобиться времени и как тяжело будет происходить этот процесс, пока никто сказать не может.
– Какие еще факторы препятствуют росту предложения жилья?
– Есть еще один важный фактор — дикий рынок земли. В Кирове ни государство, ни муниципалитет не выделяют землю для жилищного строительства. Застройщики вынуждены искать земли кто где. Это подталкивает их точечной застройке. Это не нравится муниципалитету, но и других вариантов они не предлагают. В результате активизируется борьба за те самые кусочки земли, что скорее всего приведет к дальнейшему росту цен на жилье.
– Что в этой ситуации могут сделать органы местного самоуправления?
– Для начала муниципалитет должен сформулировать для себя сколько ему нужно жилья и в какую сторону будет развиваться город. Следующий этап — выделение участков для строительства в этом направлении.
По действующему генплану основное направление развития — соединение центра Кирова и Нововятска. Да, там много федеральных земель. Но тогда нужно работать с федерацией, чтобы эти земли предоставлялись застройщикам.
А пока: «Мы не хотим точечной застройки, но ничего вам не предлагаем взамен». Ну давайте посыплем строителей дустом и вообще запретим строить в городе. Мы так и не реализовали действующий генплан, а городские власти уже говорят о новом. Будет очередной стратегический документ, который, похоже, тоже не особо хотят воплощать в жизнь. Без шагов по реализации стратегии, она бессмысленна.
– Сейчас у ряда кировских застройщиков в результате спада на рынке возникли серьезные финансовые проблемы...
– Финансовые проблемы появились не сейчас, а во времена высоких цен на жилье. Возник ажиотаж. На рынок начали выходить те, кто не умеет профессионально заниматься строительством. Никого не хочу обидеть, но, допустим, занимались люди стройматериалами или предоставлением займов, решили получить больше прибыли за счет выхода на строительный рынок. Вышли, начали что-то строить.
Если посмотреть на организации, которые сотворили в городе проблему обманутых дольщиков, это организации, у которых нет серьезного опыта в строительстве. Попробовали — не получилось. На растущем рынке они бы просто тихо ушли. А сейчас их проблемы перекинулись на физических лиц. Но и это еще не все. Они серьезно испортили имидж всей отрасли. Ко всем строителям стали относиться с подозрением. В результате решения о покупке жилья сейчас принимаются крайне неохотно, люди боятся риска.
– Кстати, не так давно глава горадминистрации заявил, что у разных застройщиков дела идут по-разному. У кого-то квартиры разбирают, почти как горячие пирожки.
– Горячих пирожков уже точно нет. Эти времена ушли. Да, есть районы, которые продаются лучше. Это центральная часть города, есть очень удачные проекты и на окраинах. Это действительно вопрос конкретных застройщиков и их опыта.
– А что влияет на спрос? Насколько сейчас важен фактор социальной и другой инфраструктуры?
– Да, фактор инфраструктуры и окружения существует. Но вопрос цены в ближайшее время не уйдет с рынка. Если застройщик нашел оптимальное сочетание цены и качества, он в выигрыше.
– Так все-таки есть ли в Кировской области возможности для развития строительной индустрии? Что ее сдерживает кроме низких доходов населения?
– Для того чтобы отрасль развивалась, перестаньте ее трясти. Я не помню и года, чтобы в закон о долевом строительстве не вносили серьезных поправок. Причем к решению проблем дольщиков они не приводили, зато вызывали паралич отрасли на полгода–год. И проблема не в строителях, а в государственных органах, которые не получили вовремя указаний, не успели разработать подзаконные акты, ждут, какая практика сложится у соседей.
Создайте правила, дайте год на адаптацию, и не трогайте их пять–семь лет. Пусть они будут очень жесткими, главное, чтобы они были стабильными. Ведь строительный комплекс — очень инертный. Для нормальной работы у нас должен быть задел на два–три года. Без него отрасль не может развиваться.
Хочу акцентировать внимание на том, что это проблемы не абстрактных бизнесменов, которые лишатся нескольких миллионов годового дохода. Если нестабильность законодательства останется обычной практикой, то пострадают трудовые коллективы, обычные строители. Я этого очень опасаюсь.
!О новеллах закона
1 июля вступили в силу изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.
- Для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке.
- Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Таким образом, работать по такому механизму смогут только крупные компаний.
- Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым - с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков (с такого счета в уполномоченном банке дольщик, в случае банкротства застройщика, может получить свои деньги обратно).
Игорь Вохмянин, председатель правления Ассоциации «Союза строителей Кировской области»
- В первую очередь, под удар попадет малый бизнес и микропредприятия, а это 94% строительных фирм области. На них заняты порядка 10 тыс. человек, которые могут лишиться работы. На плаву останутся только три-четыре крупные компании, на них заняты всего около 4 тыс. человек. Таким образом, новшества могут принести негативный социальный эффект.
Подпишитесь на navigator-kirov.ru в «Яндекс.Дзен»