Все риски на тебе: каково зарабатывать деньги в сфере ЖКХ

ЖКХ — не простая сфера для бизнеса. Об этом хорошо знает Сергей Борцов. В этом деле — он далеко не новичок, за 10 лет прошел путь от начальника экономического отдела до гендиректора и соучредителя нескольких управляющих компаний. Сергей Вадимович поделился с нами своим опытом и рассказал, как живет бизнес в одной из самых проблемных отраслей страны.

Какие проблемы есть в области управления жилыми домами, в частности у управляющих компаний?

- Я бы сказал, что их множество, и они системные. Пожалуй, основная — это то, что 100% жилого фонда, особенно вторичного жилья, не соответствует никаким нормативным требованиям. Соответственно, любая из управляющих организаций, будь то ТСЖ, ЖСК, УК, получив в управление капитально не отремонтированный объект, в любое время может сталкиваться с бесконечными предписаниями, штрафами, протоколами множества надзорных органов.

Второй момент: 70-80% денежного оборота УК составляют расчеты с поставщиками за коммунальные ресурсы – воду, тепло, свет. При этом законодательство, регулирующее данные взаиморасчеты, в большей степени, защищает интересы именно поставщиков. Считаю, что их «лоббистский» ресурс значительно выше и мощнее, чем у простых граждан, ТСЖ и управляющих компаний. В результате, получается такая картина: ТСЖ или УК вынуждены закупать ресурсы оптом у одного поставщика (водоканала или собственника котельной) и реализовывать его сотням тысяч потребителей (то есть в квартиры).

Так вот, особенности действующего законодательства, и все нюансы, удивительным образом формируют следующие обстоятельства:  управляющая организация продает множеству своих потребителей гораздо меньший объем воды или тепла, а покупает у поставщиков гораздо больше.

Получается, что ты всегда должен. Отсюда и бесконечные публикации от представителей газпромов, водоканалов или администраций городов и областей о постоянно растущих миллионах и миллиардах долгов. Хотя, в реальности, возможно, более половины этих цифр - ничем не обеспеченные обязательства, и реальных источников для их погашения не существует.

Третья проблема — это взыскание задолженности с недобросовестной части населения. Если бы было чуть больше полномочий и реальных возможностей у УК, то и проблем было бы меньше. Государство вроде и предоставляет субсидии необеспеченным слоям населения и помогает с финансированием, но даже при этом хватает неплательщиков. А процедура сбора долгов очень длительная. Объективные сложности возникают как у нас, так и у службы судебных приставов, которые просто физически не в состоянии гоняться за каждым должником.

Вот и получается, что УК всегда должны, и все риски по сбору денег с населения, или ненадлежащему состоянию жилого фонда тоже на них.

Насколько сильна конкурентная борьба между управляющими компаниями?

- Конкуренция на этом рынке есть. И это, наверное, хорошо. Ведь конкуренция должна рождать качество. Важно только, чтобы эта конкуренция развивалась добросовестно. К сожалению, в нашей сфере конкуренция чаще проявляется в силу определенных политических амбиций, желаний поставщиков ресурсов видеть ту или иную управляющую компанию на определенной территории города. Тогда вступают в силу соответствующие административные ресурсы с помощью надзорных органов.

Службы безопасности поставщиков, добиваясь своих целей, переводят вопросы расчетов с УК в уголовную плоскость, хотя зачастую никаких уголовных составляющих там, конечно же, нет. А мнение людей, живущих в домах и желающих работать с той или иной управляющей организацией, попросту игнорируется.

Управляющие компании в данный момент проходят процесс лицензирования. Сложно ли получить лицензию и остаться на рынке услуг ЖКХ?

- Если говорить о лицензировании, то этот процесс должен начаться в следующем году, а требования к нему подробно описаны в соответствующем законе. Основные из них - это сертифицирование руководителя управляющей организации, то есть по сути сдача им квалификационного экзамена. Далее, законом предусматривается набор других требований к ТСЖ или УК: количество административных взысканий, период времени предоставления услуги управления жилым фондом и другие параметры. По закону, компании должны быть лицензированы к 1 мая 2015 года.

Вы уже более десяти лет на рынке услуг ЖКХ. Расскажите, что поменялось в работе компании за эти годы?

- Конечно, очень многое изменилось за это время. Десять лет назад это был рынок в ведении муниципальных предприятий. Но тогда же сформировался определенный человеческий ресурс, штат. И эти люди работали на соответствующих производственных участках в подрядных организациях.

Когда жилищный кодекс предоставил право частному бизнесу участвовать в управлении жильем, то по сути, все эти муниципальные предприятия и вышли с предложениями к жителям о заключении прямых договоров управления. Чтобы придти в эту сферу, не нужно было значительных финансовых ресурсов или существенных материальных вложений. Реализовывался накопленный опыт работы в сфере ЖКХ.

Поначалу эти, теперь уже частные организации, так и были производственными участками, предоставляющими населению услуги аварийного обслуживания и выполнения текущих заявок по обслуживанию и ремонту жилых домов. В последующем добавилась необходимость покупать у поставщиков коммунальные ресурсы и, соответственно предъявлять к оплате их же жителям и собирать денежные средства.

В связи с этим серьезно поменялся функционал и штат управляющих компаний. Добавилась необходимость качественного расчета объемов потребляемых ресурсов, сбора показаний общедомовых и квартирных приборов учета, представительства в судах в постоянных спорах с поставщиками и т.д.

Перед жильцами всегда стоит вопрос — ТСЖ или УК. Можете назвать плюсы и минусы при выборе жильцами способа управления?

- Думаю определяющая вещь – это качество управления. Основная проблема ТСЖ в том, что в штате сложно держать токаря, сварщика, маляра, штукатура, электрика, слесаря и т. д. на один дом. Соответственно, нужно организовать их наличие в определенное время и в определенном объеме. В масштабе дома, то есть ТСЖ, постоянно существуют риски, что в критической ситуации, чаще всего аварийной, нужного специалиста просто не окажется.

В управляющей компании это сделать гораздо проще. Там, исходя из масштабов компании, количества домов в управлении, сформирован штат специалистов, аварийные службы, у которых есть рабочий график. Есть возможность содержать в штате узкопрофильных специалистов. Это большой плюс.

Следующий момент: объем денежных средств, запасов, резервов у одного дома, понятно будет меньше. Например, вышел из строя бойлер горячего водоснабжения или возникла проблема с протечками на кровле на очень большом ее участке. И возникает вопрос: где быстро взять деньги на ремонт, а ведь он достаточно дорогостоящий. УК в этом плане имеет больший финансовый рычаг.

А ведь еще постоянно меняющаяся нормативная законодательная база, требует профессионального подхода к решению экономических, юридических, технических задач. Надо квалифицированно защищаться в суде от часто необоснованных требований поставщиков коммунальных ресурсов. Важно иметь и уметь пользоваться программными продуктами уровня 1С или «Консультант». На современном уровне многие УК создают интересные программные продукты для паспортного учета граждан или для отчетности о реестрах выполненных работ и бюджетов домов. 

Досье:

Борцов Сергей Вадимович, гендиректор ООО «УК «Нововятск»

Дата рождения: 15.01.1980

В 2002 году закончил Пермский госуниверситет, экономический факультет, специальность - менеджмент организации.

Работа:

2003 - 2004 гг. - работа в коммерческом банке.

С 2004 года - в сфере управления жилым фондом.

2004 — 2006 гг - начальник экономического отдела ООО «УК «Жилсервис»

2006 — 2009 гг - исполнительный директор ООО «УК «Пермская модель комфорта»

2009 — 2010 гг - гендиректор ООО «Чайковская управляющая компания»

2010 - 2012гг - гендиректор ООО «Управляющая компания Нововятского района г. Кирова».

В настоящее время - гендиректор ООО «УК «Нововятск», соучредитель других управляющих организаций и специализированных предприятий в области обслуживания и ремонта жилого фонда и административных зданий.

Хобби: дайвинг, экстремальный сплав, восхождение на горы (покорены Эльбрус, Килиманджаро).