Глобальная перестройка

Замглавы администрации Кирова Роман Морозов рассказал «Навигатору» о вызовах, которые стоят перед администрацией города в условиях сложной конъюнктуры на рынке жилья, о нацпроектах, которые смогут исправить дисбаланс на рынке, а также поделился долгосрочными планами по развитию жилищного строительства в столице региона.

- Роман Александрович, как вы оцениваете ситуацию на рынке жилья города? Насколько я знаю, у значительной части строительных компаний сейчас не самое лучшее финансовое состояние, на которое накладывается история с переходом на эскроу­-счета.

– Действительно, переход на проектное финансирование, как и любые изменения, создает для застройщиков определенные проблемы. Но логика государства в этой сфере абсолютно понятна. Необходимо не допустить появления новых обманутых дольщиков.
Крупные строительные компании при существующих у них объемах так или иначе вынуждены будут прийти к проектному финансированию и привлекать средства через эскроу-­счета. Некоторые из них уже включаются в эту схему. Кто­-то решил подождать. Часть небольших строительных компаний будет перестраивать работу и финансировать объекты только за счет собственных средств.
Сейчас у многих застройщиков сохраняются трудности с реализацией жилья. Его построено много. В условиях ограниченной покупательной способности населения большинство девелоперов с опаской относятся к новым жилищным проектам.
Сейчас все ждут стимулирующих мер со стороны федеральных властей и Центробанка, включая снижение ставки по жилищным кредитам. Полагаю, что в обозримом будущем подобные шаги будут сделаны.

– Другими словами, есть разрыв между задачами, которые определены в нацпроектах, и конъюнктурой на кировском рынке жилья.

– У нас есть объективные тенденции. В городе зафиксирован спад в сфере строительства. С другой стороны, все понимают, что строительная отрасль является локомотивом экономики. Она способствует росту производства не только, например, в промышленности стройматериалов, но и, допустим, для мебельной отрасли.
Поэтому показатели, которые заложены в указе президента и национальных проектах, — это вызов для всех, от органов местного самоуправления до профильных федеральных ведомств.
Нужно понимать, что возможности строительной отрасли ограничены не только рамками, которые определены потребительским спросом. В строительной индустрии есть и другие вопросы, которые решаются на городском уровне и требуют сближения позиций муниципалитета и строительных компаний.
В частности, строители бы хотели получать земельные участки под жилищную застройку без каких-­либо ограничений. Но мы уже имеем отрицательную практику, когда новые и ранее застроенные микрорайоны развивались без создания социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. С одной стороны, одновременное возведение социальных объектов не закладывалось изначально – поэтому сегодня мы получили определенный пробел. С другой стороны, в период, который можно охарактеризовать как строительный бум, социальная инфраструктура просто не могла угнаться за темпами ввода жилья, поскольку формирование этой инфраструктуры, как правило, ложится только на плечи муниципалитета.
И сегодня отсутствие детсадов, школ, поликлиник, улиц, тротуаров вызывает обоснованные претензии со стороны горожан. Поэтому сейчас город ставит перед строительным бизнесом вопрос о том, чтобы он брал на себя часть расходов на строительство социальных объектов. В городах-­миллионниках, где маржа между себестоимостью и ценой жилья гораздо больше, существует широкое пространство для достижения компромисса. Нам же нужно найти ту тонкую грань, которая бы учитывала интересы и города, и бизнеса, и одновременно была направлена на достижение национальных задач.

– Что реально в таких условиях может делать и делает муниципалитет для решения этих вопросов?

– Сейчас на всех уровнях власти есть понимание того, что город в одиночку – только за счет собственного бюджета – не может обеспечить реализацию амбициозных планов, которые обозначены в национальных проектах. Буквально на днях мы получили от федерального Минстроя запрос об информации, которая должна содержать реальные прогнозы по вводу жилья и необходимых для этого дополнительных бюджетных ресурсах. Если есть такой запрос – значит, предполагаются и какие-­то решения. Думаю, что в ближайшем будущем будут расширены программы федерального финансирования. Это позволит нам вкладывать дополнительные средства и в инженерные сети, и в строительство социальных объектов.
Уже сейчас мы стремимся привлечь максимально возможные ресурсы. Заявляемся во все действующие программы. Именно за счет федеральных средств мы строим и детские сады, и школы, и дороги в новых районах города.
Понятно, что на таких объектах строители не получают большой прибыли. Но при этом у них есть возможность за счет проектов с бюджетным финансированием сохранять свой кадровый потенциал, который будет задействован в будущем, когда конъюнктура рынка жилья станет более благоприятной.

– Приведите примеры, как федеральные программы могут помочь, например, распродать пустующее жилье?

– Если раньше квартиры для детей-­сирот мы строили, то сейчас используется иной механизм – приобретение готового жилья. Да, по этой программе речь идет о суммах около 100 млн рублей в год при общем объеме первичного жилищного рынка города до 15 млрд рублей.
Но есть и другие варианты. Тот же проект переселения из аварийного жилья. В течение двух лет мы направляем на эти цели около 500 млн рублей. Но при этом решаем сразу несколько задач. Во­-первых, конечно, создаем для людей комфортные бытовые условия. Во­-вторых, даем работу строительной индустрии. И в­-третьих, создаем фонд востребованных застройщиками земельных участков.
Можно рассмотреть федеральные программы по строительству школ и детских садов. Сейчас мы начинаем строительство четырех детсадов — это более 800 млн рублей. Заканчиваем строительство школы в Чистых Прудах, там стоимость строительно­-монтажных работ более 575 млн рублей плюс те самые дополнительные эффекты в виде оборудования, школьной мебели и так далее — порядка 130 млн рублей.
Это лишь часть примеров, когда федеральное финансирование позволяет, с одной стороны, поддерживать строительные компании, а с другой стороны, уменьшает нагрузку на муниципальный бюджет.

– Кстати, в каком состоянии находится проект по строительству нового здания 24-­й школы в сл. Шевели?

– Вопрос оказался не таким быстрым, как казалось вначале. Сейчас идет судебный процесс по расторжению договора с организацией-­застройщиком, c которой первоначально был заключен договор о развитии застроенной территории в районе слободы Шевели.
Среди ближайших задач­ – включение в федеральные программы школ в Радужном и Долгушино. Сейчас также выбираем подходящий типовой проект для строительства школы для 1500 учеников рядом со спорткомплексом «Дымка». Она будет ориентирована на детей из микрорайона Метроград, а также позволит разгрузить школы Юго-­Запада.

– Это окраины города. Может быть, в центре в условиях дефицита земельных участков имеет смысл проектировать небольшие школы либо вообще делать пристрои, что, кстати, практикуют в Московской области?

– Мы рассматривали такие варианты. Но, к сожалению, у школ, расположенных в центре Кирова, нет участков, которые можно было бы использовать для возведения пристроев. Конечно, строительство на окраинах нельзя считать наилучшим решением проблемы дефицита мест в школах в центре города, тем не менее, перераспределение нагрузки — это оптимальный выход в условиях существующих ограничений.
Мы вынуждены ориентироваться именно на большие школы. Сейчас действуют очень непростые нормативы. Так, для школы на 400 мест нужен участок площадью 2 га, а на 1100 — 2,3 га. Полагаю, разница ощутима.

– То есть в Кирове не хватает не только денег, но и земли.

– Дефицит земли под жилищное строительство — вопрос относительный. Сейчас есть действующие разрешения на строительство порядка 1,4 млн кв. м жилья. При текущих темпах ввода это более четырех лет работы строительной отрасли города.

– Расскажите о долгосрочных планах. В каком состоянии находится идея реновации Вересников?

– Там очень непростая территория. Первый вопрос, который нужно решить, — защита от подтопления. Даже проект защитных сооружений не так прост, как может показаться с первого взгляда, так как он должен учитывать поведение русла Вятки после возведения дамбы.
Даже получение федерального финансирования под такой глобальный проект — очень небыстрый вопрос. После этого будет уместно обсуждать темы собственности на землю, включая промышленные территории. Решать их имеет смысл только после того, как мы пройдем начальные этапы.

– Участок между Чистыми Прудами и Радужным?

– Сейчас мы разработали общую концепцию развития этой территории. В этом районе федерация передала муниципалитету очень большие по площади земельные участки. Это дает возможность для развития. Понятно, что там нужно проектировать и строить магистральную дорогу протяженностью более 5 км с соответствующими требованиями по ширине, полосности и так далее. Но потребуются и другие инвестиции. В районе, особенно в центре территории, практически отсутствуют не только транспортные магистрали, но и инженерная инфраструктура. Фактически там поля и лес.

– И вопрос о состоянии Куменского водовода, проблемы с финансированием которого стали одной из важнейших причин банкротства КЧУС. Его когда­-нибудь достроят?

– В водовод уже вложено более 3 млрд рублей. Это огромные средства. Очень много сделано. И мы, безусловно, будем его достраивать. Но это не вопрос ближайшего года. На 2019 год за счет средств городского и регионального бюджета мы планируем направить на водовод более 60 млн рублей. Нужно законсервировать объект, то есть достроить ряд зданий и сооружений. Например, есть незавершенные камеры, места соединения труб и установки различной инженерной арматуры, в которых нужно сделать перекрытия, чтобы туда не попадали осадки, и тем более чтобы эти места не представляли опасности для людей и животных.
Вторая важная задача — разработка полноценного проекта, который необходим даже для того, чтобы понимать, сколько потребуется средств для завершения работ. Учитывая масштабность проекта, а также ряда иных ограничений, у нас не так много организаций, которые могут взяться за этот подряд. Из­-за отсутствия желающих первый конкурс так и не состоялся. Сейчас готовимся к повторным торгам.
Когда документация будет готова, можно будет заявляться и на возобновление федерального финансирования. В любом случае, объект надо доделать.