Кировский рынок недвижимости достиг максимальных цен

На рынке кировского жилья сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на второе место

по темпам строительства в ПФО, цена «квадратов»  остается по-прежнему высокой, а мечты о доступном жилье - нереализованными для большинства.

– Я опасаюсь, что Киров может повторить опыт Йошкар-Олы  2000-х годов, – говорит Андрей Матрохин, руководитель агентства «Право и недвижимость», член Национального совета российской гильдии риэлторов от Кировской области. – В то время в небольшом городе выстроили столько жилья, что когда во всех ближайших регионах цена поднималась — а это было экономически обосновано растущими издержками строительных компаний, – в Йошкар-Оле цены стояли, жилье не продавалось. Не исключено, что когда-то этот опыт может повториться у нас, и как следствие цена за квадратный метр начнет снижаться. Но, замечу, перспектива эта отдаленная.

Андрей Геннадьевич, расскажите, в каком состоянии находится современный рынок жилья?

- В нашей профессиональной деятельности существуют понятия о двух рынках: рынок продавца и рынок покупателя. Первый вариант – это когда растут цены на недвижимость, а продавец чувствует себя достаточно вальяжно. Второй вариант – широкое предложение, при котором покупатель при наличии денег может влиять на продавцов и сбивать цены. В прошлом году в России сложилась интересная ситуация: в эконом жилье – был рынок продавца, а в элитном и загородном — рынок покупателя. Но сейчас эта двоякость ушла, мы вернулись к рынку покупателя.

В целом, на рынке жилья, – как первичном, так и вторичном, – сейчас установлены максимальные цены за всю историю России. 80% рынка приходится на жилье эконом-класса, за счет этого сегмента и выросли цены. К примеру, прошлой осенью произошел скачок на 30%. При этом цены на индивидуальные квартиры, жилье больших площадей и загородную недвижимость неизменны или даже снижаются. Получается так, что продавец, выставляющий элитную недвижимость, скорее всего уступит реально заинтересованному покупателю, обладающему меньшей суммой, что практически исключено в случае с жильем эконом-класса.

Перспектива доступного жилья – насколько она реальна и близка?

– Государство пытается стимулировать развитие жилищного строительства, причем, акцент делается на том, что жилье нужно строить доступное, и определяется ценовой порог — около 30 тыс. рублей за квадратный метр. Но при этом государство фактически санкционирует рост тарифов на нефть, газ – это все закладывается в стоимость строительства. Стройматериалы, рабочая сила, затраты по эксплуатации земельного участка, подключение к услугам естественных монополий – все это стоит больших денег, и по факту государство не создает необходимую инфраструктуру для того, чтобы строилось реально доступное жилье.

Какого рода жилье сегодня пользуется наибольшим спросом?

– Если говорить о жилье эконом-класса, то 1-, 2-комнатное квартиры. На 3-комнатные, многокомнатные или индивидуальные квартиры приходится порядка 20% спроса. Что касается предпочтений на загородную недвижимость, основной спрос наблюдается на земельные участки до 15 соток и дома в цене до 3,5 млн рублей. По загородной недвижимости самые популярные направления — Субботиха, Порошино, Митино, Дороничи, Русское, Садаки, район Нововятска.

Насколько активно кировчане приобретают загородные дома?

– Мне известно, что есть дома в черновой отделке, которые продаются по цене 23 тыс. за кв. м в элитных поселках. Для сравнения: стоимость городской  квартиры в черновой отделке может стоить 50 тыс. за кв. м. Цена отличается практически вдвое, но продать дом на порядок сложнее, поскольку слишком узкий сегмент покупателей стремится жить за городом. Обычно такие дома используют как второе жилье или дачу. Постоянно жить за чертой города в доме с хорошими площадями и достойным обеспечением могут себе позволить представители среднего класса и выше среднего – это порядка 20-25% населения. Еще одна тенденция современного рынка загородной недвижимости: стали появляться различные бренды, поселки, которые  позиционируют себя в какой-либо категории. Но спрос на них достаточно неравномерный и невысокий. Проблема в том, что государство не занимается строительством инфраструктуры в таких населенных пунктах: школ, детских садов, больниц, дорог и т.д. На данный момент малоэтажное строительство – самый уязвимый сегмент на рынке. Банкам это не интересно, крупным строительным компаниям строить такие поселки не рентабельно. Этим занимается малый бизнес на свой страх и риск. Мы находимся на самой начальной стадии формирования рынка загородной недвижимости, даже если сравнивать с другими городами России. Хотя на Западе все наоборот. Я думаю, что мы придем к этому когда-нибудь, но в другой экономической ситуации.

На Западе хорошо развито строительство арендуемого жилья, в то время как в России подобная практика отсутствует. Как складывается ситуация в этом сегменте рынка недвижимости?

– В Европе разница между коммерческим и муниципальным наймом составляет около 25%. Например, возьмем Голландию: там аренда коммерческого жилья стоит 800 евро, муниципального — 600 евро, и люди стоят годами в очереди за вторым вариантом. В России фактически такая аренда не сложилась, хотя разговоры о том, что нужно строить доходные дома, ведутся. На Западе  человек может прожить всю жизнь в арендованном доме и считать его своим. У нас отношение к арендованному жилью иное – с определенной долей безразличия. На данном этапе бизнес аренды жилья теневой, но ему есть куда развиваться, и этот рынок будет расти. В первую очередь за счет того, что инвестиционная составляющая вернулась на рынок недвижимости.

Какие перспективы у ипотеки в нашем регионе?

– Россия находится на скромных позициях относительно мира: мы отстаем примерно в 10 раз по объемам ипотечного кредитования. Но популярность ипотеки будет расти, если брать в расчет инициативу государства стимулировать банки к снижению процентных ставок по ипотеке.

Что вы могли бы посоветовать тем, кто собирается покупать или продавать недвижимость?

- Самый полезный совет, который можно дать – следите за ситуацией в стране. Замечу, что сейчас не самое выгодное время для покупки квартиры: цены высокие, ипотека дорогая, предложения специфические. А вот для тех, кто хочет продать жилье, время подходящее — до января традиционно будет наблюдаться подъем рынка недвижимости в плане спроса, предложения, деловой активности. Потом ситуация изменится. Что касается рынка загородной недвижимости, то сейчас самое удачное время для покупки. Основной спрос на коттеджи приходится на весну и начало лето, поэтому осенью продавцы, понимая, что непроданное жилье простоит до следующего сезона, становятся более сговорчивыми. Поэтому сейчас можно сделать весьма выгодное приобретение. В целом рынок загородной недвижимости недооценен. Я не могу понять логики людей, которые приобретают однокомнатные квартиры в черновой отделке за 2 млн рублей, когда можно за сумму около 3 млн рублей купить дом в элитном поселке. При этом, в перспективе рынок загородной недвижимости будет расти, предложений станет больше, а дома за чертой города станут более ликвидными. За этим будущее, а вот студии, маленькие квартиры — это проходящее, они станут менее востребованными. Но пока что это очень далекая перспектива.

Досье

Андрей Матрохин, руководитель агентства «Право и недвижимость», член Национального совета российской гильдии риэлторов от Кировской области

Дата рождения
28.11.1968 г.

Образование
Новосибирское высшее военное командное училище (1989)
МГЮА (1999), специальность – юрист

Карьера
1989-1998 – военная служба. Майор запаса
с 1999 г. – руководитель агентства «Право и недвижимость»