По лезвию жилья

От кировской статистики в сфере жилищного строительства продолжает веять холодом. За 10 месяцев введено в строй всего 361,5 тыс. кв. м жилья (-11% год к году), причем уже более половины составляют так называемые индивидуальные дома. Если посмотреть на цены, то недавно опубликованные данные за III квартал показывают, что номинальная стоимость жилой недвижимости хотя бы не падает, но учет инфляции уже ставит это утверждение под вопрос.

Строительный рынок уже не поддерживает даже рост ипотечного кредитования. Если за 10 месяцев 2018 года банки в Кировской области выдали жилищных кредитов на сумму 18,03 млрд рублей, то в текущем году они смогли разместить только 16,67 млрд рублей. Падение на 7,5% даже на фоне снижения процентных ставок. Таковы данные ЦБ.

Несмотря на такую удручающую картину с потребительским спросом, участники рынка вынуждены сохранять оптимизм. Они надеются на традиционное сезонное оживление в IV квартале.

В условиях, когда рынок жилой недвижимости фактически балансирует на лезвии, огромное значение получают факторы, которые раньше для многих имели явно не первостепенное значение. В дополнение к ипотеке возникают альтернативные схемы финансирования строительства. Покупатели начинают интересоваться тонкостями страхования, налогообложения и юридического оформления недвижимости. Именно о них «Навигатору» рассказали эксперты из смежных со строительной индустрией отраслей.

Игорь Сикорский, руководитель офиса продаж Realty group 

- Большинство кировских покупателей уделяют основное внимание таким критериям как первичное или вторичное жилье, которое они хотят приобрести, продолжая оценивать объекты недвижимости по их прямому назначению, а не как объект инвестиций. Каждый оценивает квартиру или дом исходя из собственных приоритетов. Кому-то важно наличие парковочных мест, кому-то доступность общественного транспорта, кто-то ориентируется на наличие в микрорайоне социальной инфраструктуры: детских площадок, садиков, школ, спорткомплексов. В результате квартиры и дома покупают и в центре, и в новых микрорайонах, и в пригородах. 
Большой популярностью пользуются новостройки, потому что это перспективные районы, новые технологии, большие придомовые парковки, детские площадки, наличие видеонаблюдения, доступность социальной инфраструктуры. В результате мы можем найти на рынке квартиры в самых разных ценовых диапазонах. Например, одна из самых дешевых квартир площадью 12 м2 выставлена в районе Нововятска за 460 тыс. рублей, а одна из самых дорогих за 25 млн рублей в центре Кирова площадью более 200 м2. Сравните стоимость квадратного метра: в первом случае – 38 тыс. руб. (не самая низкая, кстати, по рынку), а во втором – 120 тыс. руб. за «квадрат» (а это уже цена московского масс-маркет жилого сегмента). 
Сейчас мы видим на рынке традиционное сезонное повышение активности, что и является причиной увеличения объема продаж и повышения цен на жилье на 5 - 7%. После Нового года цены, как правило, снижаются или остаются на прежнем уровне. Учитывая то, что в 2019 году вступили поправки в законодательство, которые практически отменили существующую систему по долевому строительству и ввели счета-эскроу, цены на квартиры в новостройках увеличатся до 10%, а спустя несколько месяцев увеличится и стоимость вторичного жилья. 

Наталия Ашихмина, директор компании «АКТИОН»  

– Главная угроза для собственников недвижимости, от которой сложно застраховаться — это буйная фантазия владельцев. Поясню. На моей практике было несколько случаев, когда люди не могли продать квартиру из-за того, что не захотели оформить проект и прочие документы при перепланировке квартиры.  

При несоответствии реальной планировки документам, сделку просто нельзя зарегистрировать или оформить ипотеку на этот объект. В результате часто покупатели предпочитают не ждать, пока владелец узаконит перепланировку, и приобретают другую недвижимость без подобных проблем.  

И это далеко не все проблемы, которые могут возникнуть в случае перепланировки. Даже если не брать в расчет экстремальные случаи, когда из-за сноса несущих конструкций происходят обрушения. У органов местного самоуправления есть полномочия по наложению административных штрафов в случае незаконной перепланировки.  

Самый правильный вариант. Если вы или ваш дизайнер задумываетесь о возможности переноса стен, проходов или еще каких-то подобных действиях, то нужно обратиться, например в нашу компанию, то есть к людям, у которых есть опыт и знания в юридических и инженерных вопросах. Встречаются случаи, когда суд обязывал незадачливых собственников вернуть в изначальное состояние уже перепланированную квартиру.   

В новостройках  решить вопросы по изменению планировки квартиры легче всего на этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию, обратившись к фирме-застройщику. В результате вы сразу же получите документы с новой планировкой. Но даже если вы решили поменять что-то в уже готовом доме, вопрос можно решить. Главное руководствоваться инженерными расчетами и правовыми нормами, а не идти на поводу у безудержной фантазии. 

Владислав Шеин, руководитель оценочной компании VS Consult

– Тренд на снижение ставок по кредитам повышает привлекательность покупки жилья в ипотеку по сравнению с его арендной. Это касается не только тех, кто думает о приобретение квартиры для собственных нужд, но и тех кто рассматривает недвижимость в качестве актива. При покупке «инвестиционной» квартиры лучше ориентироваться на получение дохода от изменения ее цены, а не на выгоды от сдачи недвижимости в аренду.

В любом случае, при покупке недвижимости нужно учитывать, что она является объектом налогообложения. В 2019 году прошла переоценка кадастровой стоимости. Для некоторых ее итоги могут стать неприятным сюрпризом из-за роста налога на недвижимость. Конечно, решение государственных оценщиков можно оспорить в суде. Но мой опыт подсказывает, что с учетом судебных издержек этим имеет смысл заниматься, только когда речь идет о дорогостоящих квартирах или домах большой площади, которые расположены, например, в центре Кирова. В любом случае, перед подачей заявления в суд, нужно проконсультироваться с профессиональным оценщиком. 

Александр Плюснин, консультант страхового агентства «Русский мир»

- Страховка имущества не может стоить дорого. Вы просто не нашли свою страховую компанию. Так страхование ответственности собственника жилья  перед третьими лицами на сумму 500 тыс. рублей в Кирове обойдется от 4 до 11 тыс. рублей в год. Кстати, цены на страхование недвижимости при одинаковых условиях отличаются не так сильно — всего от 10% до 3 раз. Для сравнения, стоимость страхования автомобилей по КАСКО может варьировать и до 10 раз.

Когда клиенты спрашивают, а что нужно страховать, я и мои сотрудники обычно отвечают: «Страховать нужно не то, что «нужно», а то, за что вы боитесь и что для вас ценно». Когда вы покупаете страховой полис, вы перекладываете на страховщика ваши страхи и частично ответственность. Но помните, что, оформив договор страхования, вы из сферы психологии переходите в область права. То есть каждый шаг будет требовать доказательств. Купили обои — сохраняем чек. Наняли бригаду ремонтников — сохраняем договор. Все это понадобится, чтобы доказать, если вдруг произойдет страховой случай, суммы причиненного вам ущерба, как при взаимоотношениях со страховой компанией, так и в случаях претензий к третьим лицам, которые нанесли вам и вашему имуществу, в том числе квартире, ущерб. В идеале все эти, документы лучше хранить где-то в другом месте, чтобы не утратить их страховом случае, например при пожаре или затоплении.

Иван Ворончихин, финансовый консультант, специалист в сфере жилищной кооперации

– Господствующая сейчас в нашей стране ипотечная система финансирования жилищного строительства ориентирована в первую очередь на интересы банков, а не конечных потребителей, простых людей. Наш принцип основан на старой русской идее взаимопомощи. Как раньше в деревнях было: нужно отселить сына — собрались всем миром, построили дом. Возникла такая потребность у другой семьи, помогают ей всей деревней. Так же работает и наш кооператив.

Мы не коммерческая организация, то есть кооператив не нацелен на получение прибыли, но чтобы существовать мы должны оплачивать организационные расходы. Они финансируются за счет нецелевых взносов, Между вступлением в кооператив и приобретением квартиры обычно проходит 9-12 месяцев. По сути это время, в течение которого остальные пайщики собирают деньги на вашу квартиру. Любую квартиру по вашему выбору.

За полтора года нашей работы в Кирове новоселье отметили уже 16 семей. Примерно столько же ждет своей очереди. Еще около 30 семей, которые не накопили 35%, участвуют в накопительной программе. Даже в самой критической ситуации вы получите назад все взносы, кроме нецелевых. Если сравнить с альтернативной моделью долевое строительство плюс ипотека, кооперативная схема, по моему убеждению, связана с ощутимо более низкими финансовыми рисками.

*Жилищный кооператив «Бэст Вей»

Евгений Марьинский, директор кировского филиала ПАО «САК «Энергогарант»

– По закону «Об ипотеке» заемщик обязан застраховать предмет залога, то есть квартиру. Дополнительно банки предлагают добровольно застраховать жизнь, трудоспособность и риск утраты права собственности (так называемое титульное страхование). При этом банки создают стимулы для заемщиков приобретать полисы. Например, отказ от страхования жизни повышает стоимость ипотеки на 1-2, а иногда и более процентных пункта. Для сравнения, некоторые категории заемщиков могут приобрести годовой полис за 0,15% от размера займа. Для понимания, при ипотечном кредите в 1 млн рублей комплексное ипотечное страхование будет стоить в среднем 5-7 тыс. рублей в год.

Не думаю, что отказ от страхования — правильный выбор. В нашей практике были случаи, когда основной заемщик по ипотеке погиб в ДТП. Его семья не смогла платить по кредиту и ее просто выселили из квартиры.

Но это не значит, что на страховании нельзя сэкономить. Заемщик всегда имеет право выбора страховой компании. По моему опыту, страховка, которую предлагают банки, на 30-40% дороже, чем те же полисы в независимой страховой компании.